為什么爛尾樓都是封頂了才爛尾

爛尾樓并不是都是封頂才爛尾，但有部分會是這樣的。其實(shí)封頂是一個重要節(jié)點(diǎn)，封頂時整個建筑的整體框架已經(jīng)搭建完畢了。按照合同約定，開發(fā)商該給總包結(jié)算工程款項(xiàng)了，此時需要結(jié)算總金額的60%-80%，余下的10%左右等保質(zhì)期結(jié)束后再另行結(jié)算。也就是說，這次的錢是個大頭。

而很多開發(fā)商不可能只開發(fā)一個項(xiàng)目，他們會好幾個項(xiàng)目同時進(jìn)行，而這時對于資金的需求就比較大了。再加上銀行的貸款需要優(yōu)先償還以保持自己良好的信用記錄，所以此時開發(fā)商可能沒有足夠的資金來為總包結(jié)算。

這就會造成一個惡性循環(huán)，總包結(jié)不了工程款，分包商也拿不到錢，大大小小的建筑隊(duì)也只能大眼瞪小眼。此時各方的利益關(guān)系已不再像“蜜月期”那般包容和體諒，大家為了爭取各自應(yīng)得的利益不惜把關(guān)系鬧僵。撤出施工隊(duì)、搬走機(jī)器設(shè)備等等，工地面上一旦少了機(jī)器設(shè)備和人員的活動，很快就會變得凌亂不堪、雜草叢生。如果長時間沒能復(fù)工的話，爛尾就是一個不可避免的結(jié)局。

房子出現(xiàn)爛尾購房者該怎么辦

首先，要搞清楚住房爛尾的原因，是因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂，還是因?yàn)殚_發(fā)商違規(guī)，或者開發(fā)商發(fā)生突發(fā)重大事件，亦或是建設(shè)的住房質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，針對不同的原因采取不同的處置方式，對癥下藥。

如果是因?yàn)殚_發(fā)商違規(guī)、發(fā)生突發(fā)重大事件等原因造成住房爛尾，可以通過合法合理途徑向政府有關(guān)部門反映，尋求政府干預(yù)，督促開發(fā)商整改，保護(hù)購房者的權(quán)益。

如果是因?yàn)殚_發(fā)商資金鏈斷裂等原因造成住房爛尾，開發(fā)商不可履行合同的，購房者可以先和開發(fā)商商議解決，商議不成的，可以到法院申請住房保全，然后起訴開發(fā)商，一旦起訴勝訴拿到勝訴狀，就可以申請法院強(qiáng)制執(zhí)行。

此時就獲得了賠償?shù)膬?yōu)先權(quán)，后期如果破產(chǎn)清算，清算出來的錢會優(yōu)先償還享有優(yōu)先賠償權(quán)的債權(quán)人。如果沒有提前起訴，在開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)清算程序后，購房者及時進(jìn)行債權(quán)申報(bào)，破產(chǎn)清算出來的錢按《公司法》、《公司破產(chǎn)法》規(guī)定的清償順序清償。

關(guān)于購房貸款，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定，因商品房買賣合同被確認(rèn)無效或者被撤銷、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無法實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

因此，因開發(fā)商原因造成住房爛尾，住房買賣合同無法履行的，購房者可以向法院起訴，請求解除商品房擔(dān)保貸款合同。