房產(chǎn)估價(jià)怎么評(píng)估的

1、成本法：成本積算法即是對(duì)取得土地或已實(shí)現(xiàn)的土地開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本費(fèi)用進(jìn)行核算，剔除不正常因素影響的價(jià)值以外，對(duì)于正常成本費(fèi)用累積后取得一定的資本利息和合理的利潤(rùn)，得出房地產(chǎn)土地使用權(quán)價(jià)值的方法。

2、市場(chǎng)比較法：挑取市場(chǎng)上有相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過(guò)準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值的方法。

3、剩余法：房地產(chǎn)總價(jià)知道或者可以測(cè)算出來(lái)時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)總價(jià)=土地使用權(quán)價(jià)值+房產(chǎn)價(jià)值，因此測(cè)算出土地使用權(quán)價(jià)值或房產(chǎn)價(jià)值，用總價(jià)值扣除它后即可得出房產(chǎn)價(jià)值或土地使用權(quán)價(jià)值。

4、受益法：不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產(chǎn)受益率也有所不同，根據(jù)待估房地產(chǎn)的受益返算其價(jià)值的方法即為受益還原法。

住房評(píng)估要素有哪些

1、房齡

二手房的房齡對(duì)于房子的售價(jià)影響比較大，次新房的價(jià)格較高，如果是高于20年以上的房子，售價(jià)會(huì)比較低。但是受到市場(chǎng)追捧的供不應(yīng)求的二手房可能會(huì)因?yàn)槠湎∪毙栽诙▋r(jià)上忽略減分因素。

2、地段

配套設(shè)施完善，發(fā)展成熟的地段對(duì)房?jī)r(jià)有拉高的作用。如果某個(gè)地段已經(jīng)全部開(kāi)發(fā)完畢，沒(méi)有新項(xiàng)目的出現(xiàn)，稀缺性就會(huì)帶來(lái)價(jià)值空間。一個(gè)規(guī)劃完善的區(qū)域會(huì)為房產(chǎn)提供2%至5%的加價(jià)空間。

3、生活環(huán)境

如果出售的房產(chǎn)生活環(huán)境好，綠化面積大、物業(yè)服務(wù)好，會(huì)更容易獲得買家的認(rèn)可。這些因素可以為房產(chǎn)加價(jià)2%至5%。一個(gè)交通便利、配套設(shè)施齊全的宜居小區(qū)，會(huì)更容易出手。

4、樓棟

樓體結(jié)構(gòu)、層次、朝向等因素也可以為房產(chǎn)加分，一個(gè)次好、朝向好的房子要比在這些方面不很理想的房子貴出3%至8%之間。除此之外，建筑質(zhì)量、住房?jī)?nèi)外的裝修也能給房產(chǎn)進(jìn)行適當(dāng)?shù)募臃帧?/p>

5、電梯情況

電梯的數(shù)量和電梯的品牌也可以在一定程度上為房產(chǎn)加分，沒(méi)有安裝電梯的小區(qū)售價(jià)相對(duì)有電梯的房子價(jià)格要更低。

6、戶型

戶型好、凈高大、開(kāi)間跨度合理、廚衛(wèi)空間適中、采光性能等也是購(gòu)房者關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)，如果這些條件都滿足，定價(jià)可以適當(dāng)?shù)母咭稽c(diǎn)。

7、學(xué)區(qū)

有很多人購(gòu)買二手房是為了子女的教育，學(xué)區(qū)對(duì)于房產(chǎn)的溢價(jià)會(huì)更高。同樣的地段，有學(xué)區(qū)和沒(méi)學(xué)區(qū)的售價(jià)差距會(huì)比較大。