集體產(chǎn)權(quán)房有房產(chǎn)證嗎？可以買賣嗎？

集體產(chǎn)權(quán)房能買嗎?如果，比較便宜，那可以考慮購買。但交易前，要查清楚不少問題。

理由：

1、土地用途是居住用地，還是單位辦公用地或其他，沒有弄清楚，單位是否已經(jīng)繳納土地出讓金這個問題需要弄清楚。

2、房主所提供的住房產(chǎn)權(quán)所有證的權(quán)利人是否是戶主本人。這種類型的房子很多是單位公房或者是房改房。如果是房改房，那是可以購買的。但很多房改房的土地性質(zhì)是劃撥，國家隨時可能出臺補交土地出讓金，重新辦理出讓的政策。

我國目前住房產(chǎn)權(quán)主要受限于土地出讓使用年限，而劃撥用地是沒有使用年限的，但如果要求補辦出讓手續(xù)，那么年限也是居住用地的70年。這個你到不要擔(dān)心。

你需要考慮的是：這個住房的產(chǎn)權(quán)人是否就是他本人，也就是這屬于房改房。

3 一定要和賣方立個合同，以后如有問題可以起訴。

4這樣房子個人是不可貸款，這點要想好，如果是自已住還是可以的。

買房，還是要買兩證齊全的住房。

購買集體產(chǎn)權(quán)房的弊端

目前農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)私下、變相的轉(zhuǎn)讓大量存在，不僅嚴(yán)重?fù)p害了國家、集體利益，造成了土地利用的混亂，影響了土地市場的正常秩序，而且造成了土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系不清，交易的不安全，給農(nóng)村的穩(wěn)定帶來了隱患，也給購房的消費者帶來了各種潛在的風(fēng)險。

一、無房產(chǎn)證

建設(shè)部《城市住房權(quán)屬登記管理條例》第五條規(guī)定："住房權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有住房所有權(quán)并對住房行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的少有合法憑證。依法登記的住房權(quán)利受國家法律保護(hù)。"也就是說只有擁有個人房產(chǎn)證，才能證明房子是你的，而不只是擁有使用權(quán)。

而按照法律規(guī)定，集體性質(zhì)的土地使用權(quán)是不可在土地性質(zhì)未變更性質(zhì)之前進(jìn)行買賣的，相應(yīng)的在該土地面上建造的住房也無法進(jìn)行買賣或轉(zhuǎn)讓，因此也就無法取得住房所有權(quán)證。

農(nóng)村住房的所有權(quán)人可以用來證明自己對住房享有所有權(quán)的證書一般是當(dāng)?shù)貐^(qū)、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地使用證書。這個證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的使用權(quán)。集體房產(chǎn)證是臨時的證明，是個模糊概念，甚至缺乏法律依據(jù)。

二、不可用于抵押和貸款

《擔(dān)保法》明確規(guī)定："抵押人所有的住房和其他地面上定著物可以抵押，""鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公司的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村公司的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押。""耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押。"

貸款和抵押的是要登記的，而登記少有憑證就是房產(chǎn)證，目前農(nóng)村房既無房產(chǎn)證也不進(jìn)行登記。

三、易產(chǎn)生糾紛，住房沒有保證

集體產(chǎn)權(quán)房有相當(dāng)一部分是村里自己開發(fā)的，也就是說時任書記就是開發(fā)商頭頭，如果幾年之后，一換屆，很可能就會出現(xiàn)糾紛。再者說，村里開發(fā)的房子，一般都是以改善村名居住狀況名義開發(fā)的，沒有任何法律保障，沒有房產(chǎn)證也沒有土地證，出售鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)的住宅，并不具備正規(guī)的住房買賣合同，而只是簽一份租賃合同，合同上的住房性質(zhì)也與實際有很大不同。而僅有的購房合同也可能會因為大隊書記的換屆而變得沒有什么效力。

另外，《土地管理法》第62條規(guī)定："農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地，不予批準(zhǔn)"，這就容易出現(xiàn)這樣一個問題，村民將房子賣出后，就意味著再也沒有宅基地，而面臨住房拆遷增值、繼承等各種因素村民開始對自己的出售行為感到后悔，鑒于集體產(chǎn)權(quán)的對外銷售本身就是一種違法行為，出賣人完全有權(quán)利也有可能重新要回自己的房子，那么購房者就只能處于被動無助的尷尬境地。

四、房子質(zhì)量無保證

房子開發(fā)首先必須是具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)公司。而集體產(chǎn)權(quán)房很多是由土地所在村自行開發(fā)的，根本沒有資質(zhì)，在質(zhì)量、信譽方面都沒有保證。

開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目竣工后，應(yīng)到房地產(chǎn)權(quán)屬管理部門申請房地產(chǎn)權(quán)屬登記，由登記部門通知房地產(chǎn)測繪部門進(jìn)行現(xiàn)場勘測，待勘測數(shù)據(jù)確定后，權(quán)屬管理部門需要通知土地管理部門較后核定地價，還要審核該項目是否按規(guī)劃批準(zhǔn)的用途實用土地、是否按規(guī)劃的面積建房、地價款最終繳納的情況，以及拆遷安置結(jié)案情況等。只有在上述內(nèi)容全部審核無誤后，才能確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，頒發(fā)住房所有權(quán)證。而集體產(chǎn)權(quán)的房子相對商品房來說房子質(zhì)量檢測程序相對缺乏，購買房子后所持有僅為一紙與當(dāng)?shù)剜l(xiāng)政府簽發(fā)的合同，在質(zhì)量上的隱患相對一般商品房來說較大。

五、拆遷無補償

根據(jù)《土地管理法實施條例》第26條規(guī)定："土地補償費歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有;地面上附著物及青苗補償費歸地面上附著物及青苗的所有者所有。"私下交易并不可將住房過戶，即使把房款給賣房者，實際上住房的法律所有人還是原來的賣方。將農(nóng)村土地面上建設(shè)的住房向集體經(jīng)濟組織成員以外的人員出售，顯然是一種變相的土地使用權(quán)出租行為。正因為如此，目前我國尚無對拆遷農(nóng)村住房而給予承租人(使用人)補償?shù)南嚓P(guān)法律規(guī)定，其補償對象均為農(nóng)村土地或地面上附著物的所有人。

六、行為違法，不受法律保護(hù)

我國土地管理法第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將住房賣給城市居民的買賣行為不受法律保護(hù)，即不可辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。

《山東省一等人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)案件若干問題的意見》第56條更加明確的規(guī)定："農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，必須經(jīng)合法批準(zhǔn)……未經(jīng)審查批準(zhǔn)，宅基地使用權(quán)不可隨房轉(zhuǎn)移給買主，住房買賣、贈與等行為也應(yīng)認(rèn)定為無效。"

集體產(chǎn)權(quán)住房對外出售本身就是一種違法行為，一旦產(chǎn)生糾紛，法律是不予保護(hù)支持的。

七、村民證不合法

有很多開發(fā)商為了更好銷售房子，避開農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)房只能在集體之間買賣的法律規(guī)定，而出奇招，就是給買房的城鎮(zhèn)戶口的消費者辦理一個農(nóng)村的村民證書，這樣，就可以用本村村民的名義來買房。而事實上這種由村委印發(fā)的村民證是毫無用處的，就連買賣行為的真實性也無法起到證明作用，況且這種村民證本身就帶有違法性，是不可作為以后有關(guān)法律糾紛證據(jù)的。

買房子是一生的大事，可以說關(guān)乎我們的幸福，中國有句俗語叫：不怕一萬就怕萬一，有誰敢說自己運氣就那么好，所買的房子以后不會出現(xiàn)問題哪?而事實我們也可以看出，因為集體產(chǎn)權(quán)房而產(chǎn)生的糾紛在房產(chǎn)案例中是占有相當(dāng)比重的，所以我們在購房時一定不可貪圖一時便宜，而為自己以后引來無盡麻煩，很可能較后會失去辛辛苦苦賺來的房子。買房子一定要理性在理性。