二手房評估價怎么計算

申請貸款買二手房的話，二手房的評估價一般為市場價的80%-90%。采用貸款方式購房會用到評估價，一般有商業(yè)貸款評估、公積金貸款評估和組合貸款評估。商業(yè)貸款的評估值一般能到市場價格的80%-90%左右，公積金貸款的評估值一般能到市場價的80%-85%左右。就評估流程的時效性來講，商業(yè)貸款評估要更高。組合貸款的評估報告商業(yè)銀行和公積金中心都可以用，只需做一次評估即可。

影響二手房評估價的因素

1、房齡：住房的新舊程度，不僅決定房源賣相，也對購買者今后的使用構(gòu)成影響。住房自修建完畢后，就開始進入了折舊期。在進行二手房交易時，要計算住房折舊費。磚混結(jié)構(gòu)住房折舊期限為50年，每年的折舊率為2%左右。

2、戶型：套二、套三等正規(guī)戶型好，反之，形狀不規(guī)范的異型戶型，或者套型過小、過大的戶型，都會下降房價，一般減去5%到10%。

3、樓層：塔樓：中間層>高層>底層;板樓：中間層>1層>5、6層，若1層為基準價，2層和6層則會在此基準下減3%，3層和4層會增加3%，若是樓頂就會減5%。如果底樓帶有戶外花園，或者頂樓帶有屋頂花園，價格要增加一定百分比。

4、朝向：塔樓：東南>西南>雙南>東向>西向>西北>北;板樓：南北>雙南>東西>東向。

南北朝向的房子最好。東西朝向及其他朝向的房子的室內(nèi)通風和采光都不及南北朝向的好。朝向不好的住房評估時要減去2%到5%。

5、裝修：裝修時間在5年以內(nèi)的住房價格要高一些，如果裝修質(zhì)量較高、成色又好，則需加10%。反之，若裝修時間高于5年，或者只是簡易裝修，裝修成本不大，增加比例酌情下降。

6、物業(yè)管理：有物業(yè)管理的小區(qū)主要是新修商品房樓盤，建筑年代在1995年左右或是單位宿舍區(qū)都不設置物業(yè)管理，一般情況下沒有物業(yè)管理的小區(qū)減去3%到5%。

7、位置與地段：住房臨街會下降出售價格。住房所處位置不錯，在居住環(huán)境優(yōu)秀的地方，要增加15%左右。

8、配套：購房者在挑選二手房時，都會重點考慮住房周邊的交通情況、醫(yī)療、學區(qū)、教育、購物和餐飲等配套基礎設施。如果房源周邊設施配套不全，則按比例減少5%到15%。

9、小區(qū)環(huán)境：尤其近兩年霧霾嚴重，購房者更加看重小區(qū)布局和綠化，如果不達標，要減少3%到5%。

10、市場：二手房價格評估同樣要考慮到買家心理因素和市場效應，最近地鐵房和學區(qū)房深受購房者喜愛，因而價格水漲船高，再往前推十幾年，二三環(huán)房子最熱，應根據(jù)市場不同變化，對搶手房源提高5%左右。