二手房交易有哪些因素會(huì)影響估價(jià)

1、住房本身情況：二手房住房所處的位置，周邊的交通，樓層等等都是影響住房評(píng)估價(jià)格的因素，地段是主要影響因素，面積大小與總價(jià)多少成正比;樓低影響生活便利程度，視線、噪音、空氣等都是必須考慮的。朝向好樓層佳的住房對(duì)購(gòu)房者身心健康影響巨大;周邊配套，若是交通、環(huán)境、、醫(yī)院、市場(chǎng)都好的房子，價(jià)格指定高。另外住房已使用年限的長(zhǎng)短及住房的保養(yǎng)情況，住房?jī)?nèi)是否有裂縫、滲水等質(zhì)量問(wèn)題。

2、市場(chǎng)因素：住房評(píng)估值受市場(chǎng)影響比較大，一般情況下，如果某區(qū)域房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，銀行就會(huì)根據(jù)市場(chǎng)行情，調(diào)整住房每平米估值上限，從而達(dá)到與市場(chǎng)價(jià)格協(xié)調(diào)的目的。二手房市場(chǎng)的需求不同決定住房的價(jià)格，根據(jù)住房實(shí)際使用用途，同樣的住房其價(jià)格并不一樣，有時(shí)差異很大。

3、環(huán)境因素：不同的住房自然環(huán)境不同，即便是在同一地段，如果小區(qū)的環(huán)境看起來(lái)比較老舊，不管是在小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及住房的外觀造型方面，舊房的價(jià)格評(píng)估都要大打折扣的。即便是在同一個(gè)地段的住房，有些適合商用，有些適合用于居住，因此該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對(duì)住房?jī)r(jià)格產(chǎn)生較大的影響。

房地產(chǎn)估價(jià)方法有哪些

1、市場(chǎng)比較法：市場(chǎng)比較法是指在對(duì)目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，挑選與目標(biāo)房地產(chǎn)在用途、結(jié)構(gòu)、所在地區(qū)等方面相同或相似的房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生過(guò)的交易中獲取已知價(jià)格，經(jīng)過(guò)比較、修正得出目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)比較法適用于有大量豐富的交易案例的動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。

2、收益折現(xiàn)法：收益折現(xiàn)法是從不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效用角度出發(fā)來(lái)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的一種方法。它的理論依據(jù)是，不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格是由它在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)能給業(yè)主帶來(lái)的全部經(jīng)濟(jì)收益的現(xiàn)值所決定的。

3、成本法：進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)的成本是買賣雙方所能接受的價(jià)格。這一基本思路即是商品價(jià)格的生產(chǎn)費(fèi)用理論而產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法，稱為成本法或成本估價(jià)法。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的成本法，是將待估的不動(dòng)產(chǎn)必須以正常的成本為基礎(chǔ)估算待估不動(dòng)產(chǎn)在一定時(shí)點(diǎn)、一定權(quán)狀態(tài)下的價(jià)格的一種方法。