購(gòu)買(mǎi)二手房要注意哪些產(chǎn)權(quán)問(wèn)題

1、產(chǎn)權(quán)交易是否受限制：

購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)，要注意該二手房的產(chǎn)權(quán)交易是否受限制，主要需要看看該二手房是否存在被抵押、訴訟、被列入拆遷范圍、土地使用權(quán)性質(zhì)為集體或劃撥、屬于安居用房等不可上市交易的問(wèn)題，如果有這些特殊性質(zhì)的住房，就一定要謹(jǐn)慎了。

2、長(zhǎng)期未辦房產(chǎn)證：

如果購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)的住房長(zhǎng)期沒(méi)有辦理房產(chǎn)證，那么這類(lèi)型的住房也是值得大家注意的，對(duì)于這類(lèi)型的房產(chǎn)，很有可能是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商存在一定的問(wèn)題，所以才造成無(wú)法辦理房產(chǎn)證。這個(gè)時(shí)候購(gòu)房者要仔細(xì)查詢(xún)，到底是因房主不愿意繳納稅費(fèi)而未辦理，還是房子存在其他問(wèn)題，造成無(wú)法辦證。

3、共有人是否同意出售房產(chǎn)：

現(xiàn)在很多住房的房產(chǎn)證上寫(xiě)的都不止一個(gè)人的名字，有些房產(chǎn)證上甚至有兩個(gè)或者三個(gè)名字，購(gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)要注意該住房的共有人是否同意出售房產(chǎn)。根據(jù)《合同法》規(guī)定：未經(jīng)全部共有權(quán)人同意，所簽署的合同可能無(wú)法履行。

4、承租人是否放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)：

有些賣(mài)方在出售住房之前是先把住房出租出去的，對(duì)于已經(jīng)有人承租的二手房，購(gòu)房者應(yīng)該問(wèn)清楚承租人的租期是多久，以及承租人是否知道該住房要出售等問(wèn)題。購(gòu)房者在購(gòu)買(mǎi)二手房時(shí)應(yīng)核實(shí)所購(gòu)住房是否存在租賃關(guān)系，如果存在的話(huà)，應(yīng)核實(shí)出售人的出售行為是否已通知承租人，且已得到承租人認(rèn)可。否則，承租人可以主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)而請(qǐng)求撤銷(xiāo)出售人與你的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系。

5、住房的土地使用性質(zhì)：

住房的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題還包括了該住房的土地性質(zhì)如何，并不是所有的房產(chǎn)都是可以上市交易的，現(xiàn)在很多郊區(qū)的住房是修建在集體土地面上的，集體土地面上的農(nóng)民住房，只能在本鄉(xiāng)本土的范圍內(nèi)進(jìn)行，不可直接賣(mài)給城市居民。鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)住房（又稱(chēng)小產(chǎn)權(quán)住房）需經(jīng)國(guó)家批準(zhǔn)，征地開(kāi)發(fā)，只有待土地性質(zhì)由集體變?yōu)閲?guó)有時(shí)，才能在二級(jí)市場(chǎng)上進(jìn)行房產(chǎn)交易。

二手房首付款如何計(jì)算

1、二手房的首付款是指除了銀行貸款的部分之外需要一次性支付給賣(mài)家的費(fèi)用，其首付款的計(jì)算方式為：凈首付款=實(shí)際成交價(jià)-客戶(hù)貸款額（凈首付款：不包括國(guó)家稅費(fèi)和中介服務(wù)傭金的首付款）；貸款額=二手房評(píng)估價(jià)×70%（第一次貸款額度可達(dá)70%）貸款額估算方式,預(yù)估出大概評(píng)估價(jià)格。

2、二手房首付比例也不是固定不變的，在二手房交易過(guò)程當(dāng)中，關(guān)于二手房首付比例多少的問(wèn)題是可以跟賣(mài)家商量的，以一套總價(jià)100萬(wàn)的住房為例，買(mǎi)二手房貸款時(shí)，銀行出于風(fēng)險(xiǎn)考慮，會(huì)對(duì)二手房進(jìn)行評(píng)估。一般二手房評(píng)估價(jià)為總房?jī)r(jià)的80%，則總價(jià)100萬(wàn)的二手房評(píng)估價(jià)為80萬(wàn)。