什么是房產(chǎn)抵押價值評估？需掌握哪些問題？

房地產(chǎn)抵押貸款評估是什么?房地產(chǎn)抵押價值評估是指在房地產(chǎn)貸款或者短期資金拆借的時候,銀行或者借款人需要辦理房地產(chǎn)抵押的一般要進行抵押評估。那關于房地產(chǎn)抵押需要掌握什么問題呢?今天小編就來說一說。

房地產(chǎn)抵押價值評估是什么?

1、現(xiàn)代社會金融的力量空前強大,以信用前提相對的風險卻是她的克星,風險造成的危機,可以使一切隨信用蕩然席卷而去,誰能不懼。 銀行作為房地產(chǎn)金融特殊產(chǎn)品的銷售商,隨著此項業(yè)務的不斷發(fā)展,由此而來的風險問題,愈來愈引起有關各方的高度重視和警惕。

2、抵押合法有效，屬國有的房地產(chǎn)作抵押時,需經(jīng)國有資產(chǎn)管理部門認可(但國有房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)營的商品房地產(chǎn),系交易商品不在此列。以下類同);凡股份制公司、合資合營公司有限責任公司需按公司章程經(jīng)董事會批準;凡以共有房地產(chǎn)作抵押時需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù);預購商品房或在建商品房抵押時,必須符合房地產(chǎn)轉讓條件,符合建設工程承發(fā)包條件并取得商品房預售許可證和房地產(chǎn)權利證書。

3、物權明確，房地產(chǎn)的物權包括自物權和它物權,自物權系權,包括對房地產(chǎn)的占有權、管理權、使用權、排他權、處置權的總稱;他物權是對他人房地產(chǎn)的權利,如抵押權人對抵押房地產(chǎn)的權利等。一般來說,可以買賣的房地產(chǎn)均可以抵押,可以抵押的房地產(chǎn)也允許買賣或補辦手續(xù)后可以轉讓。

要注意一些什么問題?

1、在抵押貸款發(fā)放過程當中,銀行作為抵押權人,如果不認真審核抵押人的償貸能力,不公開挑選評估機構,沒專業(yè)人員審核評估機構及評估人員評估結果,過高發(fā)放貸款比例等,都會造成抵押貸款的評估存在著高風險。

2、忽視抵押人償貸能力,單方面看重抵押物價值保障:銀行在審核房地產(chǎn)抵押貸款的時候不僅僅要審核抵押物的抵押價值還要考慮抵押人的償貸能力。由于銀行業(yè)中存在眾多的競爭者,各大銀行為了擴展市場,擁有更多的客戶,不認真審查抵押人的償債能力,僅僅將抵押物價值作為是否發(fā)放貸款的主要依據(jù),將評估機構給出的抵押物的價值和抵押人提供的收入證明、資信狀況、貸款期限等來確定發(fā)放貸款的比例。

3、不公開挑選評估機構,缺乏客觀及公正性:銀行在對抵押物價值進行評估,原則上應挑選資質等級高、經(jīng)驗豐富、信譽好的估價機構進行評估,以便增加銀行發(fā)放貸款的安全性。目前,銀行在評定抵押物等級的時候,往往是從入圍的估價機構庫中選取一家或幾家估價機構進行評估。而入圍的評估機構有些通過給予回扣或者好處費等為條件入圍的,這些做法為銀行內(nèi)部的工作人員提供了腐敗機會,減少了抵押貸款的安全性。