二手房贖樓有幾種方式

一、現(xiàn)金贖樓

1、賣方贖樓

如賣方可以自行籌措資金贖樓，取回房產(chǎn)證撤銷抵押登記，對(duì)于買(mǎi)方而言，這是最理想的結(jié)果。然而實(shí)踐中，這種情況較少發(fā)生。

畢竟賣方出售房產(chǎn)的目的即為最大程度地獲取利益，在房產(chǎn)正式出售取得購(gòu)房款之前，自己再拿出這樣一筆通常數(shù)額不小的款項(xiàng)來(lái)提前清償按揭貸款，對(duì)于大多數(shù)人而言都是難以接受。因此，賣方可能會(huì)提出買(mǎi)方墊付贖樓款。

2、買(mǎi)方贖樓

在各種贖樓方式中以這種方式風(fēng)險(xiǎn)最大。因?yàn)橘I(mǎi)方拿現(xiàn)金將賣方的住房從銀行贖出來(lái)后，賣方與銀行之間的借貸關(guān)系就不存在了，抵押登記也撤銷。

在這種情況下，賣方可自由處分登記在自己名下的住房，后續(xù)交易會(huì)存在不確定風(fēng)險(xiǎn)，而且該住房也有可能因?yàn)橘u方的其他個(gè)人債權(quán)債務(wù)糾紛被法院等司法機(jī)關(guān)查封凍結(jié)，買(mǎi)方面臨“錢(qián)房”兩空的風(fēng)險(xiǎn)。

買(mǎi)方可以通過(guò)正規(guī)的擔(dān)保公司贖樓最大限度化解上述風(fēng)險(xiǎn)，或者雙方可以直接在合同中約定由賣方自行籌集現(xiàn)金贖樓。

二、通過(guò)擔(dān)保公司贖樓

1、兩筆款贖樓

賣方通過(guò)擔(dān)保公司，向銀行借款贖樓，并向擔(dān)保公司支付一定的擔(dān)保費(fèi)用，以及向銀行支付短期贖樓利息，等辦出買(mǎi)方房產(chǎn)證之后，再到銀行做按揭，業(yè)界常稱為“兩筆款贖樓”。

這種方式對(duì)于買(mǎi)方而言是風(fēng)險(xiǎn)最小的，一旦賣方無(wú)法按時(shí)清償貸款，銀行將直接要求擔(dān)保公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，而擔(dān)保公司則會(huì)追究賣方責(zé)任，買(mǎi)方利益則最大程度地得到保障。這也是當(dāng)前市場(chǎng)上對(duì)雙方都比較公平也較常用的方式。

2、一筆款贖樓

買(mǎi)方通過(guò)擔(dān)保公司向銀行做按揭，銀行再將贖樓款打給賣方用于提前還清貸款，其中只需支付擔(dān)保費(fèi)，但買(mǎi)方需要提前供樓，業(yè)界常稱為“一筆款贖樓”。

三、通過(guò)財(cái)務(wù)公司融資贖樓

如果賣方有多期斷供及其它不良信用，一般的擔(dān)保公司不愿意贖樓，那么則需找一些財(cái)務(wù)公司、融資公司直接代付現(xiàn)金融資贖樓，此時(shí)相關(guān)費(fèi)用則比普通的擔(dān)保費(fèi)更高。其與現(xiàn)金贖樓方式類似，只是不是賣方自有現(xiàn)金，而是通過(guò)向財(cái)務(wù)公司融資借到現(xiàn)金，再去贖樓。

二手房交易贖樓費(fèi)是賣方還是買(mǎi)方出

贖樓的費(fèi)用是由賣方出的。同時(shí)贖樓是指付清賣方該物業(yè)的抵押貸款本息并注銷抵押登記，將一手證贖出。一手證贖出且抵押登記被注銷，視為贖樓完成。

同時(shí)要注意買(mǎi)家首付款贖樓風(fēng)險(xiǎn)：

1、如果賣家本身還有其他債務(wù)，并被債權(quán)人起訴至法院，那么在房產(chǎn)被贖回當(dāng)即，可能會(huì)遭到法院查封凍結(jié)該房產(chǎn)。往往賣家會(huì)向買(mǎi)家或中介等第三方刻意隱瞞，造成多方損失。

2、買(mǎi)方為賣方贖回樓之后，法律上產(chǎn)權(quán)在過(guò)戶前仍屬于賣家。如果此時(shí)賣方“一房二賣”將房子又出售給其他人，很可能會(huì)造成買(mǎi)方遭受損失。

3、如果賣家在贖樓后發(fā)現(xiàn)近期樓價(jià)大漲，可能會(huì)以各種借口推延過(guò)戶，并將房子轉(zhuǎn)賣給出價(jià)更高的人，待收到錢(qián)后退款給當(dāng)初的買(mǎi)家，給買(mǎi)家造成更大的損失。

4、買(mǎi)家支付給賣家首付款或部分樓款用于贖樓，如果賣家挪用，并未拿去贖樓，且當(dāng)中沒(méi)有約定清楚履約時(shí)間，即便鬧到了法院，法院也只能按照借款糾紛來(lái)判決當(dāng)事方還錢(qián)。因?yàn)榉ㄔ汉茈y確定業(yè)主是否真心贖樓賣房，這存在一個(gè)履行期限的問(wèn)題。

二手房交易中介費(fèi)用

依據(jù)物價(jià)局相關(guān)文件規(guī)定，房產(chǎn)交易額在1000萬(wàn)元金額(含1000萬(wàn)元)以下的，按3%收取;高于1000萬(wàn)元金額以上的按0.5%收取，中介收取服務(wù)費(fèi)，應(yīng)按每宗交易額計(jì)算，而不應(yīng)該按照買(mǎi)賣雙方分別計(jì)算。

比如，一套房產(chǎn)的成交額為100萬(wàn)元，那中介費(fèi)的計(jì)算方法為:

中介費(fèi)=100萬(wàn)元×3%=3萬(wàn)元

即買(mǎi)賣雙方合計(jì)需要支付給房產(chǎn)中介的中介傭金為3萬(wàn)元整。

再比如，一套房產(chǎn)的成交額為1100萬(wàn)元，那中介費(fèi)的計(jì)算方法為:

中介費(fèi)=1100×0.5%=5.5萬(wàn)元

即買(mǎi)賣雙方合計(jì)需要支付給房產(chǎn)中介的中介傭金為5.5萬(wàn)元整。

二手房交易稅費(fèi)

1、營(yíng)業(yè)稅(稅率5.65% 賣方繳納)

根據(jù)財(cái)政部2015年3月30日《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》規(guī)定，自2015年3月31日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售，全額征收營(yíng)業(yè)稅。也就是說(shuō)，不再區(qū)分普通住宅和非普通住宅，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足2年的住房對(duì)外銷售均應(yīng)全額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)高于2年(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售，按照其銷售收入減去購(gòu)買(mǎi)住房的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)高于2年(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。

2、個(gè)人所得稅:(稅率交易總額1%或兩次交易差的20% 賣方繳納)

征收條件以家庭為單位出售非唯一住房需繳納個(gè)人房轉(zhuǎn)讓所得稅。在這里有兩個(gè)條件①家庭唯一住宅②購(gòu)買(mǎi)時(shí)間高于2年。如果兩個(gè)條件同時(shí)滿足可以免交個(gè)人所得稅;任何一個(gè)條件不滿足都必須繳納個(gè)人所得稅。注:如果是家庭唯一住宅但是購(gòu)買(mǎi)時(shí)間不足5年