按揭房能賣(mài)出去嗎

按揭住房能賣(mài)出去，主要可以通過(guò)以下兩種方式：

1、轉(zhuǎn)按揭

由于購(gòu)房人必須取得住房100%的產(chǎn)權(quán)才能出售，而按揭中的房子，銀行也是權(quán)利人之一，因此不可直接辦理過(guò)戶手續(xù)。這種情況，房主可以首先考慮辦理轉(zhuǎn)按揭貸款。

就是仍處在按揭中的住房進(jìn)行再次買(mǎi)賣(mài)，該住房的買(mǎi)方仍繼續(xù)償還賣(mài)方的按揭房款。目前二手房市場(chǎng)存在同行轉(zhuǎn)按揭和跨行轉(zhuǎn)按揭兩種情況。由于買(mǎi)方的資信、貸款意愿、月供能力、購(gòu)房資金安排不盡相同，在轉(zhuǎn)按揭的同時(shí)，買(mǎi)方可以根據(jù)自身需求申請(qǐng)不同的貸款期限、貸款金額和還款方式。在實(shí)際操作中，轉(zhuǎn)按揭都采用為賣(mài)方提前還貸的方式，因此買(mǎi)方的貸款可以和賣(mài)方的未還清貸款不一致。

2、還清貸款后出售

通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式賣(mài)房較為復(fù)雜，直接明了的方式就是房主用一筆錢(qián)將剩余的貸款還清后，將房子賣(mài)出。這樣解除房子的抵押，就可以進(jìn)行交易了?？梢酝ㄟ^(guò)房主自籌(自身資金儲(chǔ)備、向親朋好友借錢(qián))和利用買(mǎi)家首付款兩種方式。房主可以與買(mǎi)方商議解決，談好住房的價(jià)格，先將需要還款的金額拿出還給銀行，這樣就可以順利的將抵押貸款的房子賣(mài)出了。

買(mǎi)賣(mài)按揭房產(chǎn)應(yīng)注意什么?

1、賣(mài)方注意事項(xiàng)。

通常，只有原來(lái)的貸款還清，抵押注銷(xiāo)之后方可過(guò)戶。而提前還款和注銷(xiāo)抵押是需要一定時(shí)間的。銀行一般不會(huì)隨時(shí)受理提前還款，而是統(tǒng)一在一個(gè)月的某一天受理提前還款。因此，在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，在進(jìn)行過(guò)戶之前賣(mài)家應(yīng)留給自己足夠的時(shí)間辦理提前還款和注銷(xiāo)抵押的手續(xù)。提前還款之后一般需要一個(gè)周的時(shí)間才能注銷(xiāo)原來(lái)的抵押。因此賣(mài)家需要保證在約定的過(guò)戶日期之前有足夠時(shí)間辦理上述手續(xù);

如果買(mǎi)方需要銀行貸款的，賣(mài)家同時(shí)要注意在合同中明確約定買(mǎi)方第二筆款項(xiàng)的支付義務(wù)。第二筆款項(xiàng)通常是在買(mǎi)方取得房地產(chǎn)權(quán)證之后且銀行取得該住房之抵押權(quán)證(也叫他項(xiàng)權(quán)證)后的若干天內(nèi)由銀行將款項(xiàng)打入賣(mài)方賬戶。實(shí)踐中，中介公司為了可以促成交易，在合同中往往對(duì)于買(mǎi)家辦理銀行貸款時(shí)間語(yǔ)焉不詳。而買(mǎi)家往往由于個(gè)人資信問(wèn)題可能長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法辦下來(lái)貸款，造成交易長(zhǎng)時(shí)間無(wú)法完成，而賣(mài)方此時(shí)也非常被動(dòng)，因?yàn)楹贤疵鞔_規(guī)定買(mǎi)方辦妥貸款時(shí)間，所以很難以此追究買(mǎi)方違約責(zé)任。因此，從賣(mài)方利益而言，有必要在買(mǎi)賣(mài)合同中明確約定，買(mǎi)方須在過(guò)戶之前取得銀行貸款的批準(zhǔn)并通知賣(mài)方，否則賣(mài)方可以拒絕過(guò)戶并追究買(mǎi)方違約責(zé)任。

2、買(mǎi)方注意事項(xiàng)。

在買(mǎi)方需要貸款購(gòu)房的情況下，買(mǎi)方要注意貸款審批的進(jìn)度。在買(mǎi)方個(gè)人資信并不優(yōu)越的情況下，可能需要輾轉(zhuǎn)幾家銀行之后方能取得貸款批準(zhǔn)。因此，需要在合同中留有足夠的時(shí)間申請(qǐng)貸款，或者對(duì)于貸款時(shí)間。實(shí)踐中，經(jīng)常由于買(mǎi)方貸款遲遲不可獲批，造成交易遲延發(fā)生違約。

當(dāng)存在轉(zhuǎn)按揭安排時(shí)，買(mǎi)方在貸款獲得銀行批準(zhǔn)后，賣(mài)方應(yīng)自行或委托他人積極辦理提前清償其現(xiàn)存貸款并促使其抵押權(quán)銀行注銷(xiāo)抵押。買(mǎi)方需要明確賣(mài)方貸款清償以及抵押注銷(xiāo)的具體時(shí)間。

然而過(guò)長(zhǎng)的貸款申請(qǐng)時(shí)間本身就蘊(yùn)藏風(fēng)險(xiǎn)，在市場(chǎng)上漲時(shí)候，賣(mài)家容易毀約而造成交易終端或終止，買(mǎi)家將處于極為被動(dòng)的狀態(tài)。