住房拆遷評估程序是什么

“住房拆遷評估程序是：挑選評估機構;簽訂書面拆遷估價委托合同;向估價機構如實提供拆遷估價所必需的資料，協(xié)助估價機構進行實地查勘、勘察測量;公示初步估價結果;復核申請或另行委托估價機構評估。”

住房拆遷評估流程

1.注意估價時點。

根據相關股價指導意見的規(guī)定,農村住房拆遷評估為征地公告發(fā)布之日,估價方法以市場比較法為主,即以估價時點附近類似房地產價格與估價對象(被拆遷住房)進行對比修正。

估價時點的確定直接影響到被征地及被拆遷地面上物的估價結果。常有征地主體為了制定征地方案,進行補償安置資金預算,在征地公告之前對擬征地地段進行了預評估。這種做法應限定于制定征地方案,而不可代替征地公告后的評估程序。一則以預評估代替征地評估,剝奪了被征地人挑選評估機構的權利。二則剝奪了被征地及地面上物在預評估時點至征地公告頒發(fā)時點的升值利益。

2.估價報告的有效期。

應為征地公告的期限。評估報告具有時效性,一般與征地公告同時失效,但最長不高于征地期限。評估報告的有效期應在報告中說明。估價報告高于1年的,應重新進行估價。

3.確定估價機構。

從事征地估價的機構應當具有經拆遷、征地主管機關核準的住房拆遷估價資格。相關估價指導規(guī)定,估價機構的挑選采取被征地人投票或征地當事人抽簽的方式,按照這一設計,估價機構的遴選應當包括以下五個步驟：

(1)公告估價項目和評估機構資質要求;

(2)符合條件的估價機構報名;

(3)評估機構競選;

(4)被拆遷人投票或拆遷人抽簽確定評估機構;

(5)公示入選評估機構。

4.委托評估機構的條件。

根據相關意見的規(guī)定,估價機構由征地主體委托并支付拆遷評估費用。被征地人應注意住房拆遷估價的委托時機,應為征地公告后委托評估機構進行。

其一,沒有征地公告,就沒有權利和資格委托評估機構進行以征地安置補償為目的的專項評估。

其二,估價的時點為征地公告之日,如在征地公告之前委托估價,必然使估價時點提前,造成估價結論不準確,從而影響了被征地人的利益。

5.評估方式、流程。

按照評估規(guī)范的規(guī)定，評估分為分類評估和分戶評估。征地拆遷規(guī)模較小的,可以直接進行分戶評估,根據分類評估結果經商議達不成補償安置協(xié)議的,可以要求分戶評估。分戶評估是指估價機構根據被征地及被拆遷地面上物和安置住房的區(qū)位、結構、用途、建筑面積、成新、朝向、樓層、裝修、環(huán)境、設施配套等因素按戶進行的評估。

6.公示、送達程序。

被征地人應核實估價機構公布的初步估價結果和送達分戶估價報告的程序是否合法。根據相關估價指導意見的規(guī)定,估價機構應將初步估價結果向被拆遷人公示7日,并進行現(xiàn)場說明,聽取有關意見。征地主體應向被征地人轉交分戶估價報告，并告知被征地人,若對估價報告有疑義或異議的,可以向原估價機構詢問,申請復核,或者另行委托估價機構重新評估。對委托人因原估價結果,復核結果有異議或另行委托的估價結果與原估價結果有差異,且商議達不成一致意見,征地當事人在收到估價報告,復估結論或重估報告后的15日內向房地產價格評估專家委員會申請技術鑒定。