二手房買賣注意事項(xiàng)及詳細(xì)流程

1、看房：買賣雙方建立信息溝通渠道，買方了解住房整體現(xiàn)狀及產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供合法的證件，包括住房所有權(quán)證書、身份證件及其它證件。

2、查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到國(guó)土部門查房檔案，如賣方提供的住房合法可以上市交易。此時(shí)買賣雙方可以商議、交付定金。

3、簽署合同：買賣雙方通過商議，對(duì)住房坐落位置、產(chǎn)權(quán)狀況及成交價(jià)格、住房交付時(shí)間、住房交付、產(chǎn)權(quán)辦理等達(dá)成一致意見后，買賣雙方簽訂住房買賣合同(或稱住房買賣契約)。雙方簽訂至少一式三份的住房買賣合同。

4、審查：買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的住房準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)。

5、資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)(一般是原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用)，買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件，買方向銀行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方(一般銀行直接通知擔(dān)保公司)，約7~8個(gè)工作日左右。

6、立契：房地產(chǎn)交易管理部門根據(jù)交易住房的產(chǎn)權(quán)狀況和購(gòu)買對(duì)象，按交易部門事先設(shè)定的審批權(quán)限逐級(jí)申報(bào)審核批準(zhǔn)后，交易雙方才能辦理立契手續(xù)。目前，北京市已經(jīng)取消了交易過程當(dāng)中的房地產(chǎn)賣契，即大家所俗稱的“白契”。

7、繳納稅費(fèi)：稅費(fèi)的構(gòu)成比較復(fù)雜，要根據(jù)交易住房的性質(zhì)而定。比如房改房、危改回遷房、經(jīng)濟(jì)適用房與其它商品房的稅費(fèi)構(gòu)成是不一樣的。

8、住房過戶：交易雙方在房地產(chǎn)交易管理部門辦理完產(chǎn)權(quán)變更登記后，交易材料移送到發(fā)證部門，買方憑領(lǐng)取住房所有權(quán)證通知單到發(fā)證部門申領(lǐng)新的產(chǎn)權(quán)證，需5個(gè)工作日。

9、銀行放款：買賣雙方共同向房地產(chǎn)交易管理部門提出申請(qǐng)，接受審查。買賣雙方向房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)手續(xù)后，管理部門要查驗(yàn)有關(guān)證件，審查產(chǎn)權(quán)，對(duì)符合上市條件的住房準(zhǔn)予辦理過戶手續(xù)。

10、住房、物業(yè)交接：買方領(lǐng)取住房所有權(quán)證、付清所有房款，賣方交付住房并結(jié)清所有物業(yè)費(fèi)后雙方的二手住房買賣合同全部履行完畢。

二手房的優(yōu)缺點(diǎn)

買二手房的優(yōu)點(diǎn)：

1、即買即?。憾址渴乾F(xiàn)房，簡(jiǎn)單裝修下基本可以實(shí)現(xiàn)入住，省去租房的時(shí)間和費(fèi)用開支。

2、住房問題一目了然：既然是現(xiàn)房，很多問題都會(huì)經(jīng)過時(shí)間暴露出來，包括滲水漏水，住住房頂、地面和墻面有無裂縫等。

3、配套完善：二手房周邊的區(qū)域配套經(jīng)過一定年限的規(guī)劃和發(fā)展都逐漸完善，這對(duì)日常生活帶來許多便利。

4、交通便利：二手房的建成時(shí)間相對(duì)較早，更好的占據(jù)了地理位置、交通位置。

5、價(jià)格多元化：二手房根據(jù)住房性質(zhì)、地段劃分、房齡等不同，價(jià)格也不相同，價(jià)格多元化也可以實(shí)現(xiàn)不同經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)房者的置業(yè)需求。

買二手房的缺點(diǎn)：

1、社區(qū)陳舊，額外成本高：二手房住房本身會(huì)有折舊、損壞，額外付出的維修成本會(huì)增加。

2、住房陳舊影響貸款：二手房買賣需要銀行進(jìn)行評(píng)估，如果現(xiàn)有的房齡過長(zhǎng)，二手房買主向銀行貸款則會(huì)受到影響，包括貸款年限和貸款額度;

3、購(gòu)房流程復(fù)雜。

4、費(fèi)用多樣：買二手房除了準(zhǔn)備首付的資金，還需要準(zhǔn)備各項(xiàng)稅費(fèi)，交付增值稅、契稅、個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、登記費(fèi)等費(fèi)用。