二手房買賣注意事項是什么

一：目的決定策略

綜觀目前的二手房市場，主要存在著自住型和投資型兩類人。當你準備購買二手房的時候，首先就應該明確自己為何要買二手房，不同的目的應采取不同的策略。

婚房需求是今年樓市的亮點。由于今年是結(jié)婚的大年，不少青年人擠進買婚房之列，這成為了今年房產(chǎn)市場的一大亮點。其實不僅是婚房，對于動遷以及希望通過置換來改善居住環(huán)境的人來說，都應該從自己的實際情況來挑選二手房。其中應該挑選那些交通方便、配套完善、面積適中的二手房，或是二手次新商品房。交通、環(huán)境、面積以及價格等因素，應該成為普通購房者應該關(guān)心的幾大因素，并根據(jù)自己的實際情況進行取舍。

相比高峰時期的房價，目前二手房的投資潛力正越來越展現(xiàn)出來，特別是房價與房租之間的“剪刀差”，已使得不少投資者蠢蠢欲動。對于這些投資者來說，在挑選二手房的時候，最需要關(guān)心的就是信價比。這不僅是指房價與租金之間的比例，在差不多房價的情況下，追求租金高的二手房。同時也要關(guān)心你所投資二手房的住房狀況，最好買下之后，馬上就能租出去，而不需要太多的裝修費用。

二：當心重重陷阱

對于許多急于出售二手房的賣家來說，往往認為只要拿到了錢，自己的房子就出售了，殊不知一些不法中介公司，利用收購的形式賺取不正當差價。業(yè)主名義上已經(jīng)出售了住房，獲得房款，實際上如果經(jīng)紀公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)從事不法活動，業(yè)主仍然拖不了干系。因此，房產(chǎn)過戶才是出售住房的關(guān)鍵步驟，提醒業(yè)主不要做一手交錢一手交房的快速交易，避免個人風險并且不給不法中介創(chuàng)造收取不正當差價的機會。

值得注意的是，一些房產(chǎn)中介代理交易不透明，賺取不正當差價。簽定協(xié)議后，業(yè)主不再面對購房者，對于具體的銷售價格及銷售期限無從得知，只是會按照協(xié)議獲得約定的售房價款。經(jīng)紀公司利用買賣雙方不見面的機會賺取差價。作為賣主來說，一定要買賣雙方見面簽定正式的《買賣合同》，為自己爭取獲得陽光操作的機會。

對于二手房買家來說，同樣有許多要注意的。在買賣交易過程當中，大部分情況下，所有的費用都由買方承擔，不法中介不明確告知買方在交易過程當中需要交納的費用，只告知買方全部買下標的房產(chǎn)需要的價款，實際上所謂的全包價比經(jīng)紀公司應該收取的服務費用及代收的稅費等相關(guān)費用高的多。作為買家來說，一定要將經(jīng)紀公司收取的費用及需要向相關(guān)部門交納的費用了解清楚，最好在合同后附《費用清單》詳細計算相關(guān)收費，避免不正當差價。

在購買二手房的時候，一定要看土地、住房產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無遺留糾紛問題，避免一房兩賣。審定住房產(chǎn)權(quán)的完整性、真實性、可靠性。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。特別要仔細關(guān)注二手房是否多人共有，如果共有，一定要有共有人同意出賣的證明書，才能簽訂有關(guān)協(xié)議，否則就會遇到不可辦理產(chǎn)權(quán)證的窘境。

對于買家來說，還要注意住房買賣合同成立與住房買賣關(guān)系成立并不是一回事，住房買賣合同成立是住房買賣關(guān)系成立的基本前提條件，住房買賣關(guān)系成立是住房買賣合同所追求的法律后果。作為住房買賣合同來說，一般只要出賣人是住房所有權(quán)人，雙方自愿訂立合同的，住房買賣合同就成立。而住房買賣關(guān)系否成立，雖然也要看出賣人是否具有產(chǎn)權(quán)證，雙方是否自愿，但主要看住房買賣合同約定的條件的履行情況，以及在辦理契稅、產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是否已經(jīng)落實產(chǎn)權(quán)所有人是否過戶給買入人。買賣雙方雖然訂立住房買賣合同，已經(jīng)交房、交款，但如果住房已被查封，或者賣方不可處分住房的，那買賣關(guān)系就不可成立，買賣合同就是無效的，過錯方應承擔由此造成的損失。

三：關(guān)注驗房細節(jié)

二手房買賣不僅要在房價上滿意，更需要在交易后的細節(jié)上多留意。買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式，但有時約定過于籠統(tǒng)，只寫“送”或者“不送”。事實上，住房交接時還會遇到例外情況，即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確，賣方可以認為維修基金是“送”的，未繳部分或不足部分當然由買方自行繳付;而買方也可以認為，賣方應當足額繳付后，再將維修基金移至買方名下。因此，交易雙方在簽訂合同時，應當明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

除了住房維修基金之外，水、電、物業(yè)管理等費用也要關(guān)注。由于買賣雙方疏忽，沒有在住房交接時對日常生活費用進行結(jié)算，等買方入住后，收到上述賬單時，才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費用，再回頭找其結(jié)算時，房東早已音訊全無，只好自認晦氣，補繳欠款。其實，這種情況完全可以避免，只要在交房當日結(jié)清上述款項即可。

在買二手房的時候，還需要在住房附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具的驗收。一般來講，買方在交房時都會對上述事項進行驗收，其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進行驗收，建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌，亦或者采用圖像資料作為合同附件。