房貸辦不下來怎么辦？如何避免出現(xiàn)一房二賣？

信貸政策收緊，很多購房人反映，申請的房貸一直沒音信，到底是什么原因造成的呢？這已經(jīng)不是次聽到有人抱怨房貸不下來了。假如房貸真的沒辦下來，到底算誰的責(zé)任？會有哪些風(fēng)險？

一、房貸辦不下來的原因有哪些？

首先要知道，造成房貸辦不下來的原因主要有三個：

1、購房人自己征信、提交材料有問題

房貸辦不下來，先要確認(rèn)自己的征信、提交的材料什么的有沒有問題，如果個人信用記錄不良不是故意造成的，可以跟產(chǎn)生的銀行商議能否開具非惡意證明，但在政策要求比較嚴(yán)格的銀行，未必行得通。

這個時候關(guān)鍵就要看產(chǎn)生的銀行，和準(zhǔn)備申請房貸的銀行的要求了，在申貸前可以詳細咨詢貸款銀行的信貸員，因為對方是你的對接人，對你的情況相對更了解些，解決問題也更加有針對性。

2、賣方原因（開發(fā)商、賣房人）

買新房的時候，由于買房的人較多，難免會有出現(xiàn)漏交材料的情況，再或者開發(fā)商出售沒有預(yù)售許可的房子，兩種情況都是開發(fā)商造成的貸款辦不下來，購房人可以要求開發(fā)商解約，并要求退還首付金、定金，并承擔(dān)相應(yīng)的違約金。

買二手房貸款辦不下來，最普遍的問題就是二手房產(chǎn)權(quán)不明確、房齡過大、不滿足滿五的條件等，說白了就是二手房房主有意或者無意隱瞞了房子的真實情況。

3、銀行放貸慢

還有一種情況，就是材料、房子什么的都沒問題，等了好幾個月房貸就是不下來，問信貸員也只是說已經(jīng)審核通過了，但是放款需要排隊，今年政策收緊，放貸時間普遍變長了，等上3、4個月的情況太多了。

這個時候要注意做好心理準(zhǔn)備，在簽訂貸款合同的時候，就明確一下放款時間，如果事先信貸員已經(jīng)告訴說放貸比較慢，只能耐心等待。如果已經(jīng)將放款期限寫到合同里，銀行在規(guī)定時間內(nèi)沒有按時放款，就屬于銀行方面違約，購房人可以主張銀行承擔(dān)違約責(zé)任。

不過如果是政策變動，屬于不可抗拒力，《民法通則》里對于不可抗拒力的定義是：指合同訂立時不可預(yù)見、不可避免并不可戰(zhàn)勝的客觀情況。包括自然災(zāi)害、如臺風(fēng)、地震、洪水、冰雹；政府行為，如征收、征用；社會異常事件，如罷工、騷亂三方面。

購房人失去了購房資格或者被提高了首付、利率，就屬于不可抗拒力，銀行方面不需要承擔(dān)責(zé)任，雙方可以商議解決，或放棄申貸、或按照政策執(zhí)行。商議不成的，銀行也無能為力，只能通過法律手段解決了。

二、房貸辦不下來違約算誰的責(zé)任？

1、貸款周期拉長易造成一房二賣，預(yù)告登記制度來幫忙

貸款周期變長，最直接的影響就是購房時間成本變長，有些賣房人在等待貸款期間，把房子抵押出去，或者出現(xiàn)其他債務(wù)糾紛，造成買房人不可過戶。有一種方式可以減小這種損失，那就是預(yù)告登記制度。

買房人可以在簽訂購房合同前進行預(yù)告登記，預(yù)告登記是指當(dāng)事人簽訂買賣住房或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，而按照約定可以向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。

如果在預(yù)告登記之后，賣方仍與第三方簽訂了房產(chǎn)抵押合同，第三方的抵押權(quán)也不成立。不過預(yù)告登記之后，賣房人是可以繼續(xù)出租住房獲得，或者住在房子里，直到交房。

這樣看來，預(yù)告登記后，賣房人不可在沒經(jīng)過買房人同意的情況下，隨意處分房產(chǎn)，避免了一房二賣。

2、注意預(yù)告登記有效期

需注意的是，預(yù)告登記只有三個月的有效期，“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自可以進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。”所以，預(yù)告登記三個月內(nèi)，務(wù)必完成不動產(chǎn)登記。如果時間真的來不及，也沒關(guān)系，你可以反復(fù)申請預(yù)告登記。

目前，法律法規(guī)并未就預(yù)告登記的次數(shù)進行限制。各地登記機構(gòu)也都準(zhǔn)許對于就同一事項多次申請預(yù)告登記。另外，二手經(jīng)適房無法進行預(yù)告登記。

無論是買房還是申請房貸，都是一個復(fù)雜、容易產(chǎn)生變數(shù)的過程，貸款辦不下來、房子出現(xiàn)問題，到最后受傷最深的還是買房人，讓人欲哭無淚。大家還是謹(jǐn)慎些，仔細核查住房信息、保證材料真實有效，盡量別出差錯。