買二手房時用什么方法避免賣方違約

一、看房不光看表層，也要看權(quán)利是否有瑕疵

在實際住房交易過程當(dāng)中，很多人往往只查看了住房的位置和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，卻忽視了一些重要信息，比如住房是否仍在租，又或者住房是否被抵押、查封等。如果要購買已經(jīng)出租的住房，承租人就需出具一份“放棄同等條件下的優(yōu)先購買權(quán)”書面承諾。另外，別忘了核實該房產(chǎn)是否涉及訴訟，以免房子突然被查封，同時要查清楚房產(chǎn)登記人的戶口信息，避免以后無法遷移戶口。

二、對住房產(chǎn)權(quán)的調(diào)查核實，有無其他產(chǎn)權(quán)人

根據(jù)規(guī)定，住房買賣合同應(yīng)當(dāng)要經(jīng)過全體產(chǎn)權(quán)人簽字才能生效，或者即使產(chǎn)權(quán)人沒有簽字，但事后明確追認(rèn)的，合同依然有效，否則合同將因為侵害了部分產(chǎn)權(quán)人的合法利益而歸于無效。不過，可能會出現(xiàn)這種情況：住房登記在夫妻雙方名下，夫妻一方單獨帶著買方看房簽約，并將配偶的名字也代簽了。履約過程當(dāng)中，由于房價上漲過快而不想賣了，夫妻二人可能會唱雙簧戲，以不知情為由起訴，要求確認(rèn)合同無效。所以，簽約時最好還是讓所有權(quán)利人都到場簽字才行。

三、防范“一房二賣”

“一房二賣”是指出賣人先后或同時簽訂了兩份住房買賣合同，將同一住房出賣給兩個買受人的情形。

為了避免這種情況，在簽訂合同時一定要約定好雙方的違約責(zé)任，通過約定適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任而增加賣方的違約成本，從而減少“一房二賣”的風(fēng)險。其中，最簡單有效的辦法就是增加定金的數(shù)額(最高不可高于住房成交價的20%)，以便違約時可以使用定金罰則。

四、警惕賣家拖延接受付款的行為

如果買方準(zhǔn)備好首付款，通知賣方收款，而賣方以出差、不便等理由，一直沒有提供賬戶接收款項，此時買方一定要小心，因為這可能是圈套，賣方可能是為了拖延你的付款時間，等到達(dá)成遲延付款解除條件，賣方就可能會起訴你遲延付款。如遇到上述情況，買方可通過錄音錄像、發(fā)書面催告函、通知中介將該情況備案等方式保留證據(jù)，證明自己主動付款的事實，方能破解賣方圈套，當(dāng)然也可以使用資金監(jiān)管。

五、警惕賣方主動示好，給予寬限

雙方在履約過程當(dāng)中，賣方若主動給予買方寬限，但僅不限于寬限付款時間，可能凡是買方義務(wù)，賣方都主動寬限或放任買方超期的，買方需謹(jǐn)慎。表層寬限，實際可能是在引誘買方遲延履行義務(wù)，買家如果確實遇到履約困難，且對方同意寬限，建議簽補充協(xié)議確認(rèn)。