二手房買賣常見違約現(xiàn)象 買房悠著點兒！

正是因為二手房具備不少優(yōu)勢，二手房市場也越來越火熱，但是違約的現(xiàn)象相對來說也越來越多，花樣百出。今天就主要分享二手房買賣過程當中比較普遍的7種違約現(xiàn)象。

1、買方中介包購糾紛

中介沒義務(wù)必須買到房，要看合同約定。這種情況主要發(fā)生在買方和中介之間，買方和中介簽了合同，約定好自己的買賣條件，并付了一定數(shù)額的意向金或預(yù)付了一部分的房款，但最后因為各種原因沒能買到房子，這時買方會認為自己的委托沒有達到目的，是中介違約了。

但是不是違約，還是得看合同的約定，法律上并沒有規(guī)定說中介公司接了買方或賣方的委托，就必須買到或賣掉房，但如果中介作出了承諾，或在合同中約定好了一定幫委托方買到房，這種情況如果最后沒有買到房，可以認定為中介違約。

2、拒付居間費

中介信息虛假、有隱瞞，只有造成重大損失才能讓中介承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。主要還是講的買方拒付居間費，雖然是買方拒付，但也有可能是中介的問題。

既然已經(jīng)簽了合同，委托中介買房或是賣房，那么中介就有義務(wù)也應(yīng)該如實向客戶提供住房真實的情況，而且中介要承擔(dān)的賠償責(zé)任必須要看客戶的損失跟中介的行為是否相當，也要看買方是否構(gòu)成了拒付的條件，如果真的因為中介的一些行為給客戶造成了一定的損失，中介就必須承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，這就是中介的問題。

3、賣方后悔不賣房

惡意毀約，買方可要求繼續(xù)履行合同。若合同已不可實際履行，可要求賠償損失。大部分情況是賣方簽了合同后來發(fā)現(xiàn)房價漲了，自己賣虧了，不想賣了，這時大部分都會挑選支付違約金，因為把房子收回加價后再賣出去，這中間所賺的錢遠比違約金多，所以就寧愿承擔(dān)違約金。

這種現(xiàn)象其實就是典型的惡意毀約，按照民法當中的“誠實信用”原則，在合同中體現(xiàn)的話，其實就是合同信守原則，這個原則就要求買賣雙方必須要遵守合同的約定，準確的行使雙方的義務(wù)，也就是說合同中約定了違約的責(zé)任，然后賣方毀約了，那就可以按照合同的約定讓賣方繼續(xù)履行合同，如果不可夠繼續(xù)履行的話就可以要求賣方賠償損失。

4、賣方共有人不同意，合同無效

據(jù)事實判斷：若其他共有人知道但不反對，法律上可推定其默認，合同有效。這就是我們之前說到的，如果房子是共有產(chǎn)權(quán)，就需要得到所有產(chǎn)權(quán)人的同意才可以出售，即使在整個交易環(huán)節(jié)不可出面，也因該出示書面的同意說明書。

如果賣方在賣房時，房子的共有人不同意或不知情，或知情后申訴這個合同是無效的，這時法院一般都會支持他們的決定，這時賣方其實就是違約的，買方就可以要求賣方賠償自己的損失。

5、房“不吉利”要退房

法律一般不考慮迷信因素。但若對買方心理影響特大，法官會參酌、考量。住房不吉利在中國式家庭中是比較普遍的，很多人認為“4”不吉利，“6”和“8”更好聽，所以一旦買了含“4”的房子，心里多少都會不舒服。

其實吉不吉利都是些比較迷信的因素，而法律一般是不考慮迷信因素的，如果對買方心理影響大，才會酌情考慮。

6、買方反悔不買房

意向金、定金不可退換，除非事先約定。除了賣方因為房子漲了會毀約，其實買方也會因為買了房后發(fā)現(xiàn)房價跌了而毀約，在付完房款后，房子跌價了，相當于買了一套貶值房，后期出手也比較難，買方有可能就不想買了。

這時需要看一下，意向金和訂金的區(qū)別，看當初交的是意向金還是訂金，一般情況下，意向金轉(zhuǎn)為定金后，如果買方違約不買房，意向金將不可退還，訂金是可以退的。所以還是要看交付時的是意向金還是訂金，因為反悔后這筆錢有可能拿不回來。

7、買方要求賠償住房漲價損失

房價在不斷上漲過程當中，在雙倍返還定金不足以彌補住房漲幅的情況下，如果賣方違約，買方會主張要求賠償住房漲價的差價損失。但這時也需要看合同，一般來說，雙方當事人在合同中約定了違約定金的條款，或收取定金的一方如果違約，除了承擔(dān)雙倍的定金返還的責(zé)任之外，如果有造成實際損失的話還應(yīng)該賠償實際損失。

而且在合同法中除了實際損失條例外，實際損失還包括了市場漲價因素所造成的間接損失也應(yīng)當賠償?shù)?。所以如果真的因為買方因住房漲價等問題給自己造成損失，也是可以申訴讓對方賠償?shù)摹?/p>

總結(jié)了7大點，大家可以根據(jù)自己的角色來對號入座。對于買方來說，簽了合同后應(yīng)該趕緊催賣方過戶，因為只有在過戶后房子在自己名下了才能算這件交易做成了，不然還是會有很大風(fēng)險的。