購房定金該不該退 兩大案例給你答案

在購房者選儀的房子后，往往需要先交一筆定金，簽下“認購書”。而后開發(fā)商會給購房者一周左右的時間付全款或交首付并辦理按揭貸款。然而，對于要辦理按揭貸款的購房者則要注意了，您一定要在交定金前確認自己能否順利在銀行辦下貸款來，否則，您就有可能“被違約”。

案例一：林先生準備購買某項目樓盤，在與開發(fā)商簽訂了“認購書”并交付了2萬元定金后，計劃以按揭方式購買，雙方同時約定了簽訂正式“商品房買賣合同”的時間。但終在林先生申請貸款時被銀行拒絕，無法繼續(xù)購房，而開發(fā)商也因此拒絕退還林先生的定金。

案例二：王小姐做小生意，月收入3000元，她在朝陽區(qū)看中了一套出價為50萬元的二手房，由于手頭積蓄可以首付30%，便決定向銀行按揭貸款買房。由于沒有單位，平時收入都是現(xiàn)金進出，無法提供銀行要求的蓋了公章的收入證明和流水賬，王小姐對貸款申請能不可批下來有些擔(dān)心。但中介人員表示，中介可代辦。求房心切的王小姐便交了2萬元定金，簽了認購合同，托中介向業(yè)主講價。后，買賣雙方談妥以45萬元成交，并簽了買賣合同，付了首付款。然而近，中介卻告訴王小姐，銀行審批不過關(guān)，要她想辦法湊錢，由于一時無處籌錢，王小姐便要求解除購房合同，然而中介和業(yè)主卻表示，只能退房款，2萬元定金不可退。王小姐表示是中介當(dāng)時承諾沒問題才買的，責(zé)任在中介，定金必須退，由此雙方爭執(zhí)不下。

以上兩件案例中，都因為銀行貸款遇到問題而引發(fā)爭議。銀行拒絕個人住房貸款申請的情況主要分為三種，個人原因、開發(fā)商原因以及政策風(fēng)險等。

個人原因：主要可能是借款人有嚴重的不良信用記錄、還款能力達不到放款條件、弄虛作假提供虛假申請材料等。而對于二套房貸的個人，也要核查其個人是否還有貸款未繳納完畢。

開發(fā)商原因：一般情況如果開發(fā)商存在不具備開發(fā)條件、開發(fā)商的開發(fā)手續(xù)不完備或者開發(fā)商有嚴重的信用問題或者開發(fā)商有重大訴訟影響其償債能力等情形，也會被銀行拒絕申請貸款，因為此時開發(fā)商不具備保證擔(dān)保的能力。

政策原因：所謂政策風(fēng)險，可能是由于金融管理部門出臺新的政策規(guī)定，使貸款人出現(xiàn)達不到申請條件，終被銀行拒絕貸款的情況。

一手房的認購合同和買賣合同都屬于格式合同，開發(fā)商一般是不會跟客戶建立某種約定的。所以客戶在交定金認購住房時要謹慎些，如果自己不放心，好先向開發(fā)商指定銀行委托的按揭服務(wù)機構(gòu)提供一份詳細的說明材料，讓其請銀行進行初步審核，確定高貸款額度，再交定金簽認購合同。二手房則靈活很多，由于認購合同和買賣合同都是雙方約定的，可以和業(yè)主商議好，在訂立合同時，將自己的情況列明，并補充說明因銀行貸款未獲審批造成成交失敗時，需要無條件退還定金。在王小姐的案例中，中介有過錯，中介應(yīng)負一定的賠償責(zé)任。但對于如何辨別是哪方原因造成的貸款不予批準的情況，這就需要購房者提交相關(guān)證據(jù)，以證明不是自己的問題，才能要求返還定金。