商鋪?zhàn)赓U合同中的風(fēng)險(xiǎn)問題

以餐飲經(jīng)營為例，來說說商鋪?zhàn)赓U合同中的風(fēng)險(xiǎn)問題。餐飲經(jīng)營需要固定的營業(yè)場所，處于成本以及資金實(shí)力的考慮，大多數(shù)餐飲公司往往會(huì)挑選通過租賃取得住房使用權(quán)的形式設(shè)立營業(yè)場所。租好商鋪后，資金投進(jìn)去了，設(shè)備、裝修一應(yīng)俱全，由于后期因租賃的商鋪發(fā)生糾紛，推倒了整個(gè)投資計(jì)劃，損失幾十萬、幾百萬乃至更多。類似這樣的例子不在少數(shù)。因此，審慎對(duì)待處理是非常必要的。

店面租賃合同中存在的漏洞與風(fēng)險(xiǎn)

一份良好的合同是可以為當(dāng)事人免去后續(xù)的許多爭議與矛盾，使整個(gè)合同的履行過程變得順暢。相反，合同約定的不明確，甚至是未做約定，或?qū)⑹巩?dāng)事人進(jìn)入進(jìn)退兩難的境地。那么，在餐飲店面租賃過程當(dāng)中，投資人務(wù)必要留心合同條款的約定。

對(duì)交付標(biāo)準(zhǔn)的約定

滿足商業(yè)用途需要的交付標(biāo)準(zhǔn)與住宅交付標(biāo)準(zhǔn)有所區(qū)別，體現(xiàn)在供水供電、中央空調(diào)、電梯、消防設(shè)施等配套設(shè)施的竣工交付上，尤其是對(duì)于對(duì)餐飲等業(yè)而言。

在合同簽訂中，切記對(duì)水電負(fù)荷、空調(diào)功率、隔油池、排風(fēng)/排水設(shè)施以及其他特別需求等在事先明確約定。

雙方權(quán)利義務(wù)的明細(xì)

(1)出租面積條款。如果房產(chǎn)證有標(biāo)明的，以房產(chǎn)證標(biāo)明的數(shù)字確定出租面積，并將房產(chǎn)證復(fù)印作為租賃合同附件;如果房產(chǎn)證沒有標(biāo)明面積的，租賃合同的雙方可以聘請(qǐng)專業(yè)測量機(jī)構(gòu)測量出面積，雙方及測量機(jī)構(gòu)簽字確認(rèn)，也作為租賃合同的附件。以后計(jì)算租金以此為據(jù)。

(2)出租住房用途條款。一定要詳細(xì)注明租賃住房的用途。這樣做的好處是什么呢?我們在這個(gè)條款里確定了合同的目的以后，如果將來住房不可滿足合同目的(如因住房問題不可辦理營業(yè)執(zhí)照，因住房不可滿足生產(chǎn)電源需要等)情況出現(xiàn)，承租一方可以按照法律規(guī)定解除合同，盡快脫身減少損失!

(3)租金及各種稅費(fèi)繳納條款。租金方面主要提示在條款中所繳納的租金是否含稅(即是否開發(fā)票)。

(4)裝修條款。每個(gè)商家接手商鋪后，通常要進(jìn)行一番裝修，再開業(yè);有的加盟、代理、連鎖商家還要講求裝修風(fēng)格統(tǒng)一性。但是，具體承租的商鋪不一定能滿足這一要求，因?yàn)樯啼伒难b修不可破壞主體結(jié)構(gòu)。同時(shí)，租賃合同期滿后，裝修做如何處理，也應(yīng)當(dāng)在租賃合同中作明確的約定。否則很容易發(fā)生承租人要求補(bǔ)償和出租人要求恢復(fù)原狀的沖突。

合同履行中的權(quán)利義務(wù)

雖然，租賃合同簽訂后，雙方依照合同條款履行相應(yīng)的權(quán)利義務(wù)即可，但這并無意味著糾紛的徹底解決。在實(shí)踐中，餐飲店面租賃合同的履行往往存在以下癥結(jié)：

店面設(shè)備的維護(hù)問題

餐飲店對(duì)水、電、燃?xì)饩哂休^高的依賴性，稍有不慎，就得歇業(yè)維修。現(xiàn)實(shí)中，承租方偶爾疏忽，未及時(shí)繳納水電費(fèi)，出租人能否停水、停電，以促使承租人履行合同義務(wù)。對(duì)此問題，我們認(rèn)為應(yīng)當(dāng)具體分析，不可一概而論，否則會(huì)給出租人帶來法律風(fēng)險(xiǎn)。

出租人能否采取停水停電的措施，要在合同中進(jìn)行明確的約定。如果水電的購買協(xié)議是出租人與自來水公司、電力公司直接簽約的，那么商戶欠租，出租人可以采取停水停電的措施;而如果水電的購買協(xié)議是承租方自己與自來水公司、電力公司簽約的，那么出租人就不宜采取停水停電的措施。需要提醒的是，出租人有權(quán)停水停電時(shí)，也要事先書面通知承租方，避免貿(mào)然停電給承租方帶來損失，減小風(fēng)險(xiǎn)。