文章摘要: 1、從價計征.從價計征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計征,其公式為:應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%。2、從租計征。從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征,其公式為:應(yīng)納稅額=租金收入×12%。房產(chǎn)稅征收范圍1、房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)
1、從價計征.從價計征是按房產(chǎn)的原值減除一定比例后的余值計征,其公式為:應(yīng)納稅額=應(yīng)稅房產(chǎn)原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%。
2、從租計征。從租計征是按房產(chǎn)的租金收入計征,其公式為:應(yīng)納稅額=租金收入×12%。
1、房產(chǎn)稅屬于財產(chǎn)稅中的個別財產(chǎn)稅,其征稅對象只是住房。
2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經(jīng)營性住房。
3、區(qū)別住房的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法,對于自用的按房產(chǎn)計稅余值征收,對于出租、出典的住房按租金收入征稅。
1、對經(jīng)營自用的住房,以房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)。
所謂計稅余值,是指依照稅法規(guī)定按房產(chǎn)原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中:
(1)房產(chǎn)原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定,在賬簿“固定資產(chǎn)”科目中記載的住房原價。因此,凡按會計制度規(guī)定在賬簿中記載有住房原價,應(yīng)以住房原價按規(guī)定減除一定比例后的房產(chǎn)余值計征房產(chǎn)稅;沒有記載住房原價,按照上述原則,并參照同類住房,確定房產(chǎn)原值,按規(guī)定計征房產(chǎn)稅。
(2)房產(chǎn)原值應(yīng)包括與住房不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨計算價值的配套設(shè)施。主要有:暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備;各種管線,如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線;電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于住房附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應(yīng)從最近的探視井或三通管起,計算原值;電燈網(wǎng)、照明線從進線盒聯(lián)結(jié)管起,計算原值。
為了維持和增加住房的使用功能或使住房滿足設(shè)計要求,凡以住房為載體,不可隨意移動的附屬設(shè)備和配套設(shè)施,如給排水、采暖、消防、中央空調(diào)、電氣及智能化樓宇設(shè)備等,無論在會計核算中是否單獨記賬與核算,都應(yīng)計人房產(chǎn)原值,計征房產(chǎn)稅。
(3)納稅人對原有住房進行改建、擴建的,要相應(yīng)增加住房的原值。
(4)對于更換住房附屬設(shè)備和配套設(shè)施的,在將其價值計入房產(chǎn)原值時,可扣減原來相應(yīng)設(shè)備和設(shè)施的價值;對附屬設(shè)備和配套設(shè)施中易損壞,需要經(jīng)常更換的零配件,更新后不再計人房產(chǎn)原值,原零配件的原值也不扣除。
(5)自2006年1月1日起,凡在房產(chǎn)稅征收范圍內(nèi)的具備住房功能的地下建筑,包括與地面上住房相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設(shè)施等,均應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定征收房產(chǎn)稅。
對于與地面上住房相連的地下建筑,如住房的地下室、地下停車場、商場的地下部分等,應(yīng)將地下部分與地面上住房視為一個整體按照地面上住房建筑的有關(guān)規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。
(6)在確定計稅余值時,房產(chǎn)原值的具體減除比例,由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內(nèi)自行確定。這樣規(guī)定,既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況,因地制宜地確定計稅余值,又有利于平衡各地稅收負擔(dān),簡化計算手續(xù),提高征管效率。
如果納稅人未按會計制度規(guī)定記載原值,在計征房產(chǎn)稅時,應(yīng)按規(guī)定調(diào)整房產(chǎn)原值;對房產(chǎn)原值明顯不合理的,應(yīng)重新予以評估;對沒有房產(chǎn)原值的,應(yīng)由住房所在地的稅務(wù)機關(guān)參考同類住房的價值核定。在原值確定后,再根據(jù)當(dāng)?shù)厮m用的扣除比例,計算確定房產(chǎn)余值。對于扣除比例,一定要按由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的比例執(zhí)行。
2、對于出租的住房,以租金收入為計稅依據(jù)。
住房的租金收入,是住房產(chǎn)權(quán)所有人出租住房使用權(quán)所取得的報酬,包括貨幣收入和實物收入。對以勞務(wù)或其他形式作為報酬抵付房租收入的,應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赝愖》康淖饨鹚剑_定租金標(biāo)準(zhǔn),依率計征。
如果納稅人對個人出租住房的租金收入申報不實或申報數(shù)與同一地段同類住房的租金收入相比明顯不合理的,稅務(wù)部門可以按照《稅收征管法》的有關(guān)規(guī)定,采取科學(xué)合理的方法核定其應(yīng)納稅款。具體辦法由各省級地方稅務(wù)機關(guān)結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H情況制定。
3、投資聯(lián)營及融資租賃房產(chǎn)的計稅依據(jù)。
(1)對投資聯(lián)營的房產(chǎn),在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)予以區(qū)別對待。對于以房產(chǎn)投資聯(lián)營,投資者參與投資利潤分紅,共擔(dān)風(fēng)險的,按房產(chǎn)的計稅余值作為計稅依據(jù)計征房產(chǎn)稅;對以房產(chǎn)投資,收取固定收入,不承擔(dān)聯(lián)營風(fēng)險的,實際是以聯(lián)營名義取得房產(chǎn)租金,應(yīng)根據(jù)《房產(chǎn)稅暫行條例》的有關(guān)規(guī)定,由出租方按租金收入計算繳納房產(chǎn)稅。
(2)對融資租賃住房的情況,由于租賃費包括購進住房的價款、手續(xù)費、借款利息等,與一般住房出租的“租金”內(nèi)涵不同,且租賃期滿后,當(dāng)承租方償還最后一筆租賃費時,住房產(chǎn)權(quán)一般都轉(zhuǎn)移到承租方,實際上是一種變相的分期付款購買固定資產(chǎn)的形式,所以在計征房產(chǎn)稅時應(yīng)以房產(chǎn)余值計算征收。至于租賃期內(nèi)房產(chǎn)稅的納稅人,由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)根據(jù)實際情況確定。
4、居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)的計稅依據(jù)。
對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn),由實際經(jīng)營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。其中自營的,依照房產(chǎn)原值減出10%至30%后的余值計征,沒有房產(chǎn)原值或不可將共有住房劃分開的,由房產(chǎn)所在地地方稅務(wù)機關(guān)參照同類房產(chǎn)核定房產(chǎn)原值;出租的,依照租金計征。
房產(chǎn)稅如何計算2021
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