房產稅如何計算2021

1、從價計征.從價計征是按房產的原值減除一定比例后的余值計征，其公式為：應納稅額=應稅房產原值×(1-扣除比例)×年稅率1.2%。

2、從租計征。從租計征是按房產的租金收入計征，其公式為：應納稅額=租金收入×12%。

房產稅征收范圍

1、房產稅屬于財產稅中的個別財產稅，其征稅對象只是住房。

2、征收范圍限于城鎮(zhèn)的經營性住房。

3、區(qū)別住房的經營使用方式規(guī)定征稅辦法，對于自用的按房產計稅余值征收，對于出租、出典的住房按租金收入征稅。

房產稅計稅依據

1、對經營自用的住房，以房產的計稅余值作為計稅依據。

所謂計稅余值，是指依照稅法規(guī)定按房產原值一次減除10%至30%的損耗價值以后的余額。其中：

(1)房產原值是指納稅人按照會計制度規(guī)定，在賬簿“固定資產”科目中記載的住房原價。因此，凡按會計制度規(guī)定在賬簿中記載有住房原價，應以住房原價按規(guī)定減除一定比例后的房產余值計征房產稅;沒有記載住房原價，按照上述原則，并參照同類住房，確定房產原值，按規(guī)定計征房產稅。

(2)房產原值應包括與住房不可分割的各種附屬設備或一般不單獨計算價值的配套設施。主要有：暖氣、衛(wèi)生、通風、照明、煤氣等設備;各種管線，如蒸汽、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導線;電梯、升降機、過道、曬臺等。屬于住房附屬設備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等應從最近的探視井或三通管起，計算原值;電燈網、照明線從進線盒聯結管起，計算原值。

為了維持和增加住房的使用功能或使住房滿足設計要求，凡以住房為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施，如給排水、采暖、消防、中央空調、電氣及智能化樓宇設備等，無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計人房產原值，計征房產稅。

(3)納稅人對原有住房進行改建、擴建的，要相應增加住房的原值。

(4)對于更換住房附屬設備和配套設施的，在將其價值計入房產原值時，可扣減原來相應設備和設施的價值;對附屬設備和配套設施中易損壞，需要經常更換的零配件，更新后不再計人房產原值，原零配件的原值也不扣除。

(5)自2006年1月1日起，凡在房產稅征收范圍內的具備住房功能的地下建筑，包括與地面上住房相連的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防設施等，均應當依照有關規(guī)定征收房產稅。

對于與地面上住房相連的地下建筑，如住房的地下室、地下停車場、商場的地下部分等，應將地下部分與地面上住房視為一個整體按照地面上住房建筑的有關規(guī)定計算征收房產稅。

(6)在確定計稅余值時，房產原值的具體減除比例，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在稅法規(guī)定的減除幅度內自行確定。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。

如果納稅人未按會計制度規(guī)定記載原值，在計征房產稅時，應按規(guī)定調整房產原值;對房產原值明顯不合理的，應重新予以評估;對沒有房產原值的，應由住房所在地的稅務機關參考同類住房的價值核定。在原值確定后，再根據當地所適用的扣除比例，計算確定房產余值。對于扣除比例，一定要按由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的比例執(zhí)行。

2、對于出租的住房，以租金收入為計稅依據。

住房的租金收入，是住房產權所有人出租住房使用權所取得的報酬，包括貨幣收入和實物收入。對以勞務或其他形式作為報酬抵付房租收入的，應根據當地同類住房的租金水平，確定租金標準，依率計征。

如果納稅人對個人出租住房的租金收入申報不實或申報數與同一地段同類住房的租金收入相比明顯不合理的，稅務部門可以按照《稅收征管法》的有關規(guī)定，采取科學合理的方法核定其應納稅款。具體辦法由各省級地方稅務機關結合當地實際情況制定。

3、投資聯營及融資租賃房產的計稅依據。

(1)對投資聯營的房產，在計征房產稅時應予以區(qū)別對待。對于以房產投資聯營，投資者參與投資利潤分紅，共擔風險的，按房產的計稅余值作為計稅依據計征房產稅;對以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際是以聯營名義取得房產租金，應根據《房產稅暫行條例》的有關規(guī)定，由出租方按租金收入計算繳納房產稅。

(2)對融資租賃住房的情況，由于租賃費包括購進住房的價款、手續(xù)費、借款利息等，與一般住房出租的“租金”內涵不同，且租賃期滿后，當承租方償還最后一筆租賃費時，住房產權一般都轉移到承租方，實際上是一種變相的分期付款購買固定資產的形式，所以在計征房產稅時應以房產余值計算征收。至于租賃期內房產稅的納稅人，由當地稅務機關根據實際情況確定。

4、居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產的計稅依據。

對居民住宅區(qū)內業(yè)主共有的經營性房產，由實際經營(包括自營和出租)的代管人或使用人繳納房產稅。其中自營的，依照房產原值減出10%至30%后的余值計征，沒有房產原值或不可將共有住房劃分開的，由房產所在地地方稅務機關參照同類房產核定房產原值;出租的，依照租金計征。