司法拍賣的房子能買嗎

法院拍賣的房子能買，但是要注意以下幾類風(fēng)險，如果風(fēng)險過大，建議謹(jǐn)慎決定是否參與競買。

一、住房所有權(quán)證的辦理難以確定

因?yàn)殚_發(fā)商在樓盤開發(fā)時需要在規(guī)劃、住建、國土等政府主管部門拿到相應(yīng)的審批文件，而法院在執(zhí)行相關(guān)案件時很難準(zhǔn)確。

二、住房質(zhì)量沒保障

因?yàn)樵诜ㄔ何信馁u機(jī)構(gòu)進(jìn)行拍賣時，通常只是對明顯的瑕疵進(jìn)行簡單描述，對于住房存在的其他隱秘或暫時不可顯現(xiàn)的質(zhì)量問題都不會體現(xiàn)。

三、法律規(guī)定的執(zhí)行回轉(zhuǎn)

四、購房成本風(fēng)險

這里面通常包含兩方面，一是拍賣的房產(chǎn)不接受貸款，競拍人必須一次性支付。

五、實(shí)際居住人拒絕搬離住房

如果住房有承租人或是存在惡意一房二賣的情況，在拍賣后也有可能會發(fā)生實(shí)際居住者拒絕搬走，進(jìn)而引發(fā)新的訴訟。

買拍賣房的注意事項(xiàng)

一、 住房原業(yè)主的身份背景

一般被抵押或沒收住房的，都是因?yàn)閭鶆?wù)人無法履行到期債務(wù)，造成被債權(quán)人起訴、查封抵押房產(chǎn)，最終被法院強(qiáng)制執(zhí)行拍賣，很多一部分是由于投資失敗，資金鏈斷鏈或者沾染高利貸跑路的，如果是普通做買賣失敗，人品尚可還行，如果遇到流氓房主，可能會返回來鬧事、找麻煩，就后患無窮了。

所以，在購買司法拍賣的住房時候，購房者一定要想辦法打聽清楚住房來源，認(rèn)真研讀、核實(shí)拍賣公告，理性決策。

二、 實(shí)地看房，租賃及被占有的房子要當(dāng)心

司法拍賣的房子想看房可沒那么方便，不去實(shí)地考察看房，很可能遇到存在建筑瑕疵的房產(chǎn)，而法院對房子的瑕疵是不擔(dān)責(zé)的。去看看，也能了解到這個買賣的房子是不是存在對外出租了或者是被占有的情況。

在法律上買賣不破租賃，也就是說這個房子買賣是不影響租賃合約的，如果原房主租給了別人居住或者做生意，你是沒有權(quán)利趕走租房的人的，只能等合約到期或者賠付對方違約金才可以。如果遇上那種租給品牌店鋪和酒店式公寓之類長期租戶，那交接、騰退處理起來都很復(fù)雜，成本也特別高。

三、房產(chǎn)的屬性要查清

這個毋庸置疑了，在買司法拍賣的房產(chǎn)時候購房者要查清楚房子的屬性，這里面主要包括土地的出讓性質(zhì)、使用年限、有沒有辦理過不動產(chǎn)證、稅費(fèi)繳納有沒有拖欠等。這里需要說明的是，法院拍賣財產(chǎn)時報出的拍賣價，通常只是“裸價”，參拍者如果舉牌競得，除了要一次性全額向法院支付銷售款外，還要承擔(dān)一些隱性費(fèi)用，比如被拍賣房子的名下還有拖欠的物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等，也需競拍人一并承擔(dān)的。

四、 明確房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)共有情況

司法拍賣的房源都是有債務(wù)問題沒有理清的，購房者買的時候就要注意是個人所有、夫妻共同所有，因?yàn)榭赡苌婕胺慨a(chǎn)交割時候存在異議。另外還要謹(jǐn)防房產(chǎn)涉及一房多債主。

五、明確過戶流程

假設(shè)以上四點(diǎn)都沒有問題，并最終通過司法拍賣成功買到了房子，購房者就要盡快辦理過戶手續(xù)了，那法院拍賣的房子怎么過戶?

首先，購房者確認(rèn)法院是否解除了對該房產(chǎn)的查封。

其次，材料準(zhǔn)備好，用書面方式寄給有關(guān)部門。

第三，當(dāng)事人自愿履行判決或裁定的，由當(dāng)事人共同到登記機(jī)關(guān)辦理過戶登記;當(dāng)事人一方不愿履行判決、裁定義務(wù)的，由銀行向法院提出強(qiáng)制執(zhí)行申請，登記機(jī)關(guān)根據(jù)法院的強(qiáng)制過戶的判決或裁定、協(xié)助執(zhí)行通知書辦理過戶;可讓法院出面協(xié)調(diào)建設(shè)局和國體資源局的關(guān)系，依法辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，取得房產(chǎn)證。

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