回遷房與商品房區(qū)別是什么

1、房?jī)r(jià)不同。

在房?jī)r(jià)款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進(jìn)行貸款。而回遷房享受國(guó)家政策的優(yōu)惠，不含土地轉(zhuǎn)讓金，價(jià)格相對(duì)低廉且有小產(chǎn)權(quán)之說(shuō)，故不享有商品房的上述權(quán)能。拆遷人以回遷房補(bǔ)償被拆遷人的，補(bǔ)償住房由市人民政府有關(guān)主管部門(mén)參照經(jīng)濟(jì)適用住房政策核定價(jià)格，并按照經(jīng)濟(jì)適用住房政策管理。

2、買(mǎi)賣雙方的關(guān)系不同。

商品房和回遷房買(mǎi)賣雙方的關(guān)系不同，商品房的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者簽訂的《商品房買(mǎi)賣合同》，住房的價(jià)款在合同中進(jìn)行約定。而拆遷安置住房的購(gòu)買(mǎi)基礎(chǔ)是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補(bǔ)償協(xié)議，在協(xié)議中進(jìn)行約定。

3、住房的性質(zhì)不同。

拆遷的是商品房，回遷房自然也是商品房。拆遷的是集體土地面上的私房，或者是經(jīng)濟(jì)適用房，回遷房的性質(zhì)一般不是商品房。購(gòu)買(mǎi)回拆房一定要查清性質(zhì)。經(jīng)濟(jì)適用房不得買(mǎi)賣;集體土地面上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質(zhì)，一般是劃撥所得，沒(méi)有交土地出讓金，正式辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，需交土地出讓金。

購(gòu)買(mǎi)回遷房要注意哪些問(wèn)題?

1、回遷房，是專門(mén)指建立在國(guó)有出讓土地面上，為私有住房被拆遷人或者公有住房承租人安置的，并且現(xiàn)在尚未取得但是將來(lái)一定可以取得個(gè)人住房權(quán)屬證書(shū)的一類住房。還要注意建立在集體土地或者國(guó)有劃撥上的舊村(居)改造住房不是屬于回遷房的范圍。

2、回遷房買(mǎi)賣過(guò)程當(dāng)中要注意嚴(yán)防“一房數(shù)賣”回遷房買(mǎi)賣無(wú)法辦理預(yù)告登記，這也就為出賣人“一房數(shù)賣”留下漏洞可鉆，若是房?jī)r(jià)高漲，違約成本過(guò)低，出賣人極有可能將住房出售給他人。只有在住房買(mǎi)賣合同都有效的情況下，雙方辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。

3、回遷房的買(mǎi)賣注意要涉及到兩次稅費(fèi)的繳納：一次是原房主取得住房權(quán)證書(shū)是需要繳納的稅費(fèi)，另一次是原房主轉(zhuǎn)讓時(shí)產(chǎn)生的稅費(fèi)，這兩次稅費(fèi)應(yīng)當(dāng)如何承擔(dān)，雙方應(yīng)該在合同中予以明確約定。如果合同當(dāng)事人約定由合同相對(duì)人或第三人實(shí)際繳納稅款，并不違反法律規(guī)定，也不損害國(guó)家利益，對(duì)其約定應(yīng)認(rèn)定為有效。