回遷房與商品房區(qū)別是什么

1、房價不同。

在房價款方面，商品房與拆遷房有區(qū)別，商品房可立即上市，且在銀行做抵押進行貸款。而回遷房享受國家政策的優(yōu)惠，不含土地轉讓金，價格相對低廉且有小產權之說，故不享有商品房的上述權能。拆遷人以回遷房補償被拆遷人的，補償住房由市人民政府有關主管部門參照經濟適用住房政策核定價格，并按照經濟適用住房政策管理。

2、買賣雙方的關系不同。

商品房和回遷房買賣雙方的關系不同，商品房的購買基礎是開發(fā)商和購房者簽訂的《商品房買賣合同》，住房的價款在合同中進行約定。而拆遷安置住房的購買基礎是拆遷單位和被拆遷人簽訂的拆遷補償協(xié)議，在協(xié)議中進行約定。

3、住房的性質不同。

拆遷的是商品房，回遷房自然也是商品房。拆遷的是集體土地面上的私房，或者是經濟適用房，回遷房的性質一般不是商品房。購買回拆房一定要查清性質。經濟適用房不得買賣;集體土地面上的私房拆遷的回遷房，回遷房的所占土地性質，一般是劃撥所得，沒有交土地出讓金，正式辦理過戶手續(xù)時，需交土地出讓金。

購買回遷房要注意哪些問題?

1、回遷房，是專門指建立在國有出讓土地面上，為私有住房被拆遷人或者公有住房承租人安置的，并且現在尚未取得但是將來一定可以取得個人住房權屬證書的一類住房。還要注意建立在集體土地或者國有劃撥上的舊村(居)改造住房不是屬于回遷房的范圍。

2、回遷房買賣過程當中要注意嚴防“一房數賣”回遷房買賣無法辦理預告登記，這也就為出賣人“一房數賣”留下漏洞可鉆，若是房價高漲，違約成本過低，出賣人極有可能將住房出售給他人。只有在住房買賣合同都有效的情況下，雙方辦理了交付或者登記手續(xù)，才能產生物權變動的法律效果。

3、回遷房的買賣注意要涉及到兩次稅費的繳納：一次是原房主取得住房權證書是需要繳納的稅費，另一次是原房主轉讓時產生的稅費，這兩次稅費應當如何承擔，雙方應該在合同中予以明確約定。如果合同當事人約定由合同相對人或第三人實際繳納稅款，并不違反法律規(guī)定，也不損害國家利益，對其約定應認定為有效。