避免被坑 買二手房要注意的10個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

二手房的交易流程比較復(fù)雜，要注意的事項(xiàng)比較多。買二手房的時(shí)候，一定要提前做好相關(guān)的準(zhǔn)備功課。那么，買二手房，有哪些事項(xiàng)，是個(gè)人要注意的呢？

一、確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的可靠度

1、注意產(chǎn)權(quán)證上的房主是否與賣房人是同一個(gè)人；另外，有些住房有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，出售這類共有房產(chǎn)，需要共有人都同意才行。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，在這種情況下簽訂的購房合同，一般是無效的。

2、產(chǎn)權(quán)證所確認(rèn)的面積與實(shí)際面積是否有不符之處。

3、一定要驗(yàn)看產(chǎn)權(quán)證的正本，并到房管局查詢此產(chǎn)權(quán)證的真實(shí)性。

二、考察原單位是否允許轉(zhuǎn)賣

有些房產(chǎn)的性質(zhì)比較特殊，在出售時(shí)，需要征得原產(chǎn)權(quán)單位的同意并提供相應(yīng)的書面證明。此外，注意以下事項(xiàng)：

1、確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的公房出讓時(shí)是否已經(jīng)按成本價(jià)補(bǔ)足費(fèi)用或者與原單位按比例分成。

2、大部分公房進(jìn)行房改時(shí)原單位都保留優(yōu)先回購權(quán)，因此要確認(rèn)原單位是否同意出讓。

3、一般來說，軍產(chǎn)、院(醫(yī)院)產(chǎn)、校()產(chǎn)的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。

三、查看是否有私搭私建部分

1、是否有占用屋頂?shù)钠脚_(tái)、走廊的情況；或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓。

2、是否改動(dòng)過住房的內(nèi)、外部結(jié)構(gòu)，如將陽臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間。

3、陽臺(tái)是不是房主自己封閉的，這牽涉到陽臺(tái)面積應(yīng)該怎么計(jì)算的問題。

四、土地情況是否清晰

買房人應(yīng)注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回；出讓的土地，是房主已繳納了土地出讓金，買房人對(duì)住房享有較完整的權(quán)利。還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)住房的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買房人來說，如果還按照同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量，就有點(diǎn)不劃算。

五、住房手續(xù)是否齊全

房產(chǎn)證是證明房主對(duì)住房享有權(quán)的唯一憑證，住房沒有房產(chǎn)證，是不允許上市交易的，且對(duì)買房人來說，也是有極大的風(fēng)險(xiǎn)的。

六、交易住房是否在租

如果該二手房尚處于承租期，買房人買房后，很有可能不可及時(shí)入住。根據(jù)買賣不破租賃的原則，住房買賣合同是不可對(duì)抗先成立的租賃合同。這一點(diǎn)在實(shí)際中被很多買房人及中介公司忽視，從而引起較多糾紛。

七、市政規(guī)劃是否影響

有些房主出售二手房可能是已了解該住房在5到10年左右要面臨拆遷，或者住房要建高層住宅，可能會(huì)影響住房的采光、價(jià)格等才急于出售。因此，買房人在購買住房前，一定要全面詳細(xì)地了解情況。

八、是否拖欠物業(yè)管理費(fèi)

有些房主在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)，其物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)以及燃?xì)赓M(fèi)，早已欠下不少費(fèi)用。買房人在不知情的情況下購買了該住房，則費(fèi)用有可能要買房人全部承擔(dān)。

九、警惕中介公司

很多人買二手房，都是通過中介公司來進(jìn)行交易，這個(gè)時(shí)候，就要注意挑選靠譜的中介公司了。實(shí)際交易的過程當(dāng)中，要注意中介公司是否存在違規(guī)操作的情況。

十、合同約定是否明確

二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面，但對(duì)于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚，如：合同主體、權(quán)利保證、住房?jī)r(jià)款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期、是否贈(zèng)送裝修部分及家電、戶口遷出時(shí)間、過戶時(shí)間等等問題均應(yīng)全面考慮。

附：如果二手房存在如下情況，千萬不要購買。

1、司法機(jī)關(guān)和機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他方式限制二手房權(quán)利的。

2、依法收回土地使用權(quán)的。

3、共有二手房，未經(jīng)其他共有人書面同意的。

4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的。

5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

6、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的。

7、列入動(dòng)拆遷范圍的。

8、法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形（比如禁止城市居民購買建在農(nóng)村集體土地面上的小產(chǎn)權(quán)房）。

?