文章摘要： 住房價值的評估時點價值時點是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期。即在該時間上估價對象才有該價值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時間它的價值會有所不同，所以，估價通常是對估價對象在某個特定時間的價值作出估計。估價時點通常用公歷年、月、日表示。可以是一段時間，季度
價值時點是指估價結(jié)果對應(yīng)的日期。即在該時間上估價對象才有該價值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時間它的價值會有所不同，所以，估價通常是對估價對象在某個特定時間的價值作出估計。估價時點通常用公歷年、月、日表示?？梢允且欢螘r間，季度，半年，一年。
關(guān)于國有土地面上住房征收評估價值時點，有以下方面的規(guī)定：
2003年原建設(shè)部制定的《城市住房拆遷估價指導(dǎo)意見》(已經(jīng)失效)(以下簡稱《意見》)，第十一條曾規(guī)定“一般為住房拆遷許可證頒發(fā)之日”。2011年6月3日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部頒布《國有土地面上住房征收評估辦法》(以下簡稱《辦法》)，其中第十條規(guī)定“被征收住房價值評估時點為住房征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房價值評估時點應(yīng)當(dāng)與被征收住房價值評估時點一致?！?/p>
國務(wù)院590號《條例》(以下簡稱《條例》)第十九條規(guī)定“被征收住房價值的補償，不得低于住房征收決定公告之日，被征收住房類似房地產(chǎn)的市場價格?！?/p>
在《意見》中有這么幾點要注意：
原指導(dǎo)意見中估價時點這一規(guī)定的弊害在于：住房拆遷許可證與補償實際到位之間存在時間差，而房地產(chǎn)市場價格在這段時間中發(fā)生巨大波動后，往往使得被拆遷人無法獲得充分補償。
在實踐中，部分拆遷公司(開發(fā)商委托打包形式，最小的成本拆下來)或者開發(fā)商，采取大進、小出的方式，即價壓低被拆遷戶的價格，用最高的標(biāo)準(zhǔn)向真正用地單位收取拆遷費用，補償時又對被拆遷人加以克扣，把早期許可證時點作為評估基準(zhǔn)時點(獲取許可證時點一般早于實際拆遷啟動時間)，實質(zhì)目的是下降拆遷成本。這一做法在實踐中加劇了“釘子戶”的產(chǎn)生，也造成住房拆遷補償工作不得不通過強制拆遷的方式進行，造成部分拆遷工作長達數(shù)年仍無法完成。這就是原《意見》中估價時點的弊端。
原《意見》中，第11條拆遷估價時點一般為住房拆遷許可證頒發(fā)之日。而現(xiàn)實中一些拆遷規(guī)模大、分期分段實施的拆遷，應(yīng)當(dāng)以當(dāng)期(段)住房拆遷實施之日為估價時點。
廣大被征收人在征收活動中一定要關(guān)注價值時點對住房價值的影響，因為評估時點切切實實影響著您最后收到的補償款數(shù)目。
估價時點從“住房拆遷許可證頒發(fā)之日”改為“住房征收決定公告之日”。這一規(guī)定是基于整個征收補償架構(gòu)發(fā)生了根本性變化，建設(shè)單位不再作為拆遷人直接與被征收人發(fā)生拆遷關(guān)系，從而緩解、避免社會矛盾和暴力拆遷的發(fā)生。
這一規(guī)定相比原規(guī)定，有一定的進步。但從實踐出發(fā)，“住房征收決定”實際上指的是“一征”階段(這一階段往往是張貼決定，評估測繪、復(fù)核評估測繪階段)，相對于“二征”(這一階段是指實際簽訂補償協(xié)議，以及達不成協(xié)議政府作出補償決定階段)階段仍存在一定時間差。
從對住房拆遷補償實踐來看，二征階段分為兩種情況。二征階段簽訂補償安置協(xié)議的，一般距離“征收決定公告之日”為兩到三個月左右，這種情況下被征收人的補償權(quán)益尚有所保障。但如果二征階段政府作出補償決定的，則距離“征收決定公告之日”一般在六個月以上，這種情況下被征收人的補償權(quán)益是有所減損的。
依據(jù)條例規(guī)定，對于二征階段是以簽訂補償安置協(xié)議或者作出補償決定，并未區(qū)分情況作出不同規(guī)定。這個問題實踐中其實應(yīng)予以區(qū)分的，根據(jù)我們的實踐經(jīng)驗，建議對于實踐中實際補償權(quán)益發(fā)放與“征收決定公告之日”相距兩年以上(有證據(jù)證明半年或者一年或者多少個月房地產(chǎn)市場發(fā)生較大波動，一般指溢價，也就是漲價的)，并且這段時間內(nèi)被征收住房所在地市場價格發(fā)生巨大上揚的，可以考慮給予人性化的額外補償，以緩和社會矛盾，促進住房征收補償工作的順利進行。
住房評估的時間點是如何影響補償?shù)模?/p>
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