買房簽約認(rèn)購(gòu)時(shí)要注意哪些?

1、 排號(hào)選房

確定要購(gòu)買某區(qū)域的某樓盤，如果該樓盤未開盤還處于認(rèn)籌階段，售樓部通常會(huì)推出“認(rèn)籌X千抵X萬(wàn)”的優(yōu)惠活動(dòng)?？蛻衾U納認(rèn)籌金，即排個(gè)號(hào)，代表你有資格買這個(gè)樓盤的房子。待開盤時(shí)，根據(jù)認(rèn)籌順序或者搖號(hào)來(lái)依次進(jìn)入選房區(qū)挑選房源。如果選好了房，則繳納的認(rèn)籌金可以按照相關(guān)的優(yōu)惠直接抵房款。若個(gè)人沒(méi)有挑選房源，則認(rèn)籌金通常會(huì)在一定工作日內(nèi)退還給客戶。

2、 交定金

選定好房源后，繳納定金。定金是在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢或替代物作為擔(dān)保的擔(dān)保方式。購(gòu)房者支付一部分定金，用來(lái)表示購(gòu)買該住房的決心;開發(fā)商收取定金，則意味著要對(duì)購(gòu)房者所選的住房進(jìn)行保留，避免其被別的客戶選走。若客戶選好了房源也交了定金，最后又不買該住房了，則定金不退還。這個(gè)也好理解，因?yàn)槟闾崆岸嗽摲孔?，別的想要購(gòu)買該住房的客戶就不可再購(gòu)買，造成了這一套原本可以銷售出去的住房未出售，定金則作為對(duì)開發(fā)商的補(bǔ)償。

定金不同于訂金，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得高于主合同標(biāo)的金額的 20%，而訂金可自由約定。如果認(rèn)購(gòu)書中標(biāo)明的是“訂金”時(shí)，購(gòu)房者可要回;如標(biāo)明的是“定金”而購(gòu)房者又未在認(rèn)購(gòu)書中規(guī)定的期限內(nèi)進(jìn)行進(jìn)一步商議，要回定金就比較困難了。應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況。

3、 簽訂認(rèn)購(gòu)書

商品房認(rèn)購(gòu)書是商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同之前所簽訂的文書，是對(duì)雙方交易住房有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容一般包括：買賣雙方當(dāng)事人的基本情況;住房的基本情況(如住房位置、面積等);簽署正式買賣合同的期限。簽訂認(rèn)購(gòu)書要注意以下事項(xiàng)：

規(guī)避受牽制條款，一些認(rèn)購(gòu)書中往往有這樣的條款：購(gòu)房人在規(guī)定期限內(nèi)未簽訂合同的，開發(fā)商所收定金不予退還。如果購(gòu)房人自己想簽訂認(rèn)購(gòu)的話，則要避免認(rèn)購(gòu)書中的受牽制條款。

購(gòu)房者不要與開發(fā)商約定預(yù)付款或認(rèn)購(gòu)金予以“沒(méi)收”、“不予退還”等條款，這種條款實(shí)際上針對(duì)購(gòu)房者單方違約的違約金條款，購(gòu)房者只要沒(méi)有與開發(fā)商簽訂正式買賣合同，不論什么原因都算購(gòu)房者違約，開發(fā)商就要沒(méi)收認(rèn)購(gòu)金，不予退還。

不使用模糊概念，在認(rèn)購(gòu)書對(duì)于價(jià)格條款的約定，不要使用“均價(jià)”，“優(yōu)惠價(jià)”“折扣價(jià)”等，而要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額。

開發(fā)商答應(yīng)為購(gòu)房者保留價(jià)格或房號(hào)的，要將保留承諾寫進(jìn)認(rèn)購(gòu)書，如此價(jià)格保留10天，此房號(hào)保留10天。此時(shí)還要注意，這種保留是開發(fā)商的單方承諾，如果開發(fā)商沒(méi)有兌現(xiàn)承諾應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任，不要把這種保留簽訂成購(gòu)房者在10天之內(nèi)必須購(gòu)買的義務(wù)。

注意認(rèn)購(gòu)協(xié)議書中權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性。目前多數(shù)的認(rèn)購(gòu)書都是開發(fā)商提供格式合同，對(duì)購(gòu)房者的限制較多，而開發(fā)商基本不承擔(dān)責(zé)任。為了避免一方責(zé)任傾斜，在簽訂協(xié)議時(shí)要注意加上限制開發(fā)商行為的條款。

在簽訂《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》時(shí)，購(gòu)房者應(yīng)對(duì)開發(fā)商提供的格式條款進(jìn)行認(rèn)真審查，適當(dāng)補(bǔ)充完善，將定金的約定范圍加以調(diào)整，從根本上將《認(rèn)購(gòu)協(xié)議書》與住房買賣合同區(qū)別開，使之獨(dú)立。這樣才能真正保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

4、 簽訂購(gòu)房合同

一般繳納定金認(rèn)購(gòu)開發(fā)商的物業(yè)，并在簽訂“認(rèn)購(gòu)協(xié)議書”后7天內(nèi)繳納首期房款，同時(shí)簽訂《商品房買賣合同》，此時(shí)，認(rèn)購(gòu)協(xié)議作廢。之后交齊按揭所需材料，即向銀行申請(qǐng)按揭貸款，銀行審批合格，且與你簽訂《按揭抵押貸款合同》，貸款便可放下，貸款放下后一個(gè)月即開始月供。

簽訂購(gòu)房合同要約定好這十大事項(xiàng)： 貸款不成的約定、明確違約責(zé)任、 廣告內(nèi)容寫入補(bǔ)充條款、面積差異咋處理、明確計(jì)價(jià)方式與價(jià)款、簽約時(shí)要注意住房質(zhì)量問(wèn)題、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)、明確費(fèi)用由誰(shuí)出、明確公共配套設(shè)施能否按期交付使用、明確基礎(chǔ)設(shè)施可以入住即使用。

買房簽約認(rèn)購(gòu)時(shí)要謹(jǐn)慎，尤其是簽訂購(gòu)房合同的時(shí)候，一定要事無(wú)巨細(xì)，將可能的風(fēng)險(xiǎn)都考慮到并就雙方對(duì)于處理問(wèn)題的方式，寫進(jìn)購(gòu)房合同，一旦發(fā)生維權(quán)，合同就是維權(quán)的法律依據(jù)。必要時(shí)，可以挑選律師陪同，簽訂購(gòu)房合同。