開發(fā)商延期交房能否解除合同？還真不一定

市場上的期房經(jīng)常會因為各式原因出現(xiàn)延期交房的問題，而對于不少剛需購房者，都急于裝修入住，對交房非常反感。面對交房購房者該如何維權(quán)和應(yīng)對呢？

一、交房能否解除合同？

1、購房人的合同解除權(quán)

首先購房人如欲解除合同，應(yīng)當(dāng)先進(jìn)行催告。經(jīng)催告后過了三個月，開發(fā)商仍然沒有交房的，購房者取得合同解除權(quán)。就是說購房者解除合同的條件是開發(fā)商延遲交房且經(jīng)過催告滿三個月仍未交房。

購房者合同解除權(quán)的有效期是從催告日起三個月后開始，一年后結(jié)束，即解除權(quán)的有效期為一年。在此一年內(nèi)都可以隨時通知開發(fā)商解除合同，高于一年期限，則永遠(yuǎn)性地喪失了解除權(quán)(當(dāng)然以其它理由如嚴(yán)重質(zhì)量問題而解除合同的除外)。并且，如果在購房者取得解除權(quán)后，開發(fā)商有催告購房者行使解除權(quán)的，則解除權(quán)的有效期縮短為三個月。

鑒于以上的規(guī)定，在開發(fā)商延遲交房時，不管購房者是不是真的準(zhǔn)備解除合同，都應(yīng)當(dāng)在開發(fā)商延遲交房后立即發(fā)函催告，一是在開發(fā)商遲遲不可交付住房時采取的一個應(yīng)對舉措；二是催告后可解除合同對開發(fā)商也是一種壓力。催告不錯以快遞等可保留憑證的方式進(jìn)行。

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定，經(jīng)對方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；延期不行使的，解除權(quán)消滅。

2、購房者要求支付違約金或者賠償損失

出賣人延期交付住房的，應(yīng)當(dāng)支付違約金或者賠償損失。當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法的，可以按照延期交付使用住房期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類住房租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

合同既約定違約金又約定了賠償損失的，不可同時適用，可擇一較高者適用。違約金或賠償損失基本都是對違約造成一方損失的補償，解除合同后，一方仍然會存在損失，至少會發(fā)生購房款利息的損失，該損失應(yīng)當(dāng)補償，因此解除合同和違約賠償可以同時主張。

二、交房明確四要點

1、確認(rèn)開發(fā)商入住條件

入住，通常理解為住房具備可以滿足居住和使用的條件,如水、電、媒氣等可以正常提供。若是合同約定將入住作為交付條件,則入住就成為判斷交付條件是否具備的標(biāo)準(zhǔn)。

2、審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗收備案證明

部分開發(fā)商為避免承擔(dān)延期交房的違約責(zé)任，在住房尚未達(dá)到入住條件時便通知購房者入住，俗稱強交房。那么購房者應(yīng)審查開發(fā)商是否辦理了綜合驗收備案證明(即竣工驗收備案表)等材料。因此，應(yīng)當(dāng)要求開發(fā)商出示商品房綜合驗收備案證明并提供《商品房質(zhì)量保證書》、《商品房使用方法書》等材料。否則購房人有權(quán)拒絕收房，出現(xiàn)的后果應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。

3、不可抗力造成延期不可全免責(zé)

開發(fā)商因為不可抗力不可如期交房的，開發(fā)商無條件全部免責(zé)。如開發(fā)商延期交房確屬不可抗力事件造成，根據(jù)具體情況交房責(zé)任部分或全部免除。

4、購房者需要保留的證據(jù)材料

購房者應(yīng)從購房一開始就要收集和保留購房過程當(dāng)中形成和出現(xiàn)的認(rèn)購書、購房合同、開發(fā)商書面通知、短信息、報紙公告、銷售廣告、照片、錄像、政府相關(guān)部門證明等證據(jù)材料，以備在維權(quán)需要時所用。

三、遭遇交房如何維權(quán)？

1、與開發(fā)商進(jìn)行商議

業(yè)主可以聯(lián)合其他業(yè)主進(jìn)行維權(quán)，與開發(fā)商進(jìn)行商議。

2、向法院起訴

若是和開發(fā)商協(xié)調(diào)不成，可以想法院提起訴訟，要求開發(fā)商賠償自己的損失。此時，業(yè)主保留的各類維權(quán)證據(jù)就排上用場了，例如購房合同和相關(guān)發(fā)票證明等。