買(mǎi)房簽合同過(guò)程當(dāng)中出現(xiàn)糾紛要如何解決？

1、逾期不可正常交付

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司逾期不可正常交付是商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛中比較普遍的類型，通常有兩類情況，一是因開(kāi)發(fā)商資金不足或預(yù)售不成功，預(yù)售人違法將預(yù)售款轉(zhuǎn)向投入其它項(xiàng)目或其它行業(yè)造成的逾期交房，二是施工或配套設(shè)施進(jìn)度等原因引起的逾期交房。

對(duì)于此類糾紛，2003年司法解釋規(guī)定了購(gòu)房方催告權(quán)和解除合同權(quán)。從切實(shí)維護(hù)購(gòu)買(mǎi)方的合法利益角度出發(fā)，開(kāi)發(fā)商在催告后三個(gè)月內(nèi)履行的，同時(shí)要承擔(dān)違約責(zé)任。如果預(yù)售方在經(jīng)催告后三個(gè)月內(nèi)仍不可履行的，購(gòu)房方有挑選要求開(kāi)發(fā)商繼續(xù)履行合同并承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同并要求賠償損失(損失可比照住房?jī)r(jià)格上漲或?qū)嶋H損失計(jì)算)的權(quán)利。對(duì)于延期履行合同，如果未約定違約金數(shù)額，可按照已付房款額比照銀行逾期還款罰息計(jì)算。

2、故意隱瞞相關(guān)資質(zhì)

我國(guó)現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為已經(jīng)作出了比較完善的規(guī)定，而在現(xiàn)實(shí)生活中，除了因房地產(chǎn)管理部門(mén)審核不嚴(yán)，出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司雖然取得了商品房預(yù)售許可證明，但并不實(shí)際具備商品房預(yù)售法定條件的情形外，還有相當(dāng)一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司置法律法規(guī)于不顧，明明未取得商品房預(yù)售許可證明，卻哄篇買(mǎi)受人稱已取得商品房預(yù)售許可證明;明明未取得合法的土地使用權(quán)，卻大張旗鼓地進(jìn)行工程建設(shè);明明不具備簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的基本條件，卻通過(guò)采取簽訂名目繁多的認(rèn)購(gòu)、定購(gòu)協(xié)議的形式為買(mǎi)受人設(shè)立種種陷阱。

中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū);

持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并以經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第九條規(guī)定：出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)造成合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不高于已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。

3、權(quán)屬證書(shū)缺失

《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第33條規(guī)定，預(yù)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付適用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)并更和住房所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)和住房所有權(quán)的登記手續(xù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)商品房購(gòu)買(mǎi)人辦理土地使用權(quán)變更和住房所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。開(kāi)發(fā)商違反上述條款，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)或合同約定的期限內(nèi)，未及時(shí)協(xié)助買(mǎi)受人辦理住房產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，或未在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)辦理住房所有權(quán)初始登記，買(mǎi)受人要求開(kāi)發(fā)商按照《解釋》規(guī)定或合同約定為其辦理住房權(quán)屬證書(shū)，并支付違約金。

4、質(zhì)量瑕疵

質(zhì)量瑕疵主要是指面積縮水、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)與宣傳不一致甚至不符合正常使用或個(gè)別地方影響正常使用等。住房縮水，司法解釋已有明確規(guī)定;對(duì)于存在質(zhì)量瑕疵的預(yù)售住房，司法解釋也作出了具體規(guī)定。如質(zhì)量嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。 另外，開(kāi)發(fā)商售房過(guò)程當(dāng)中所作的承諾與實(shí)際不一致的，法律應(yīng)規(guī)定開(kāi)發(fā)商承擔(dān)支付房款20%以上違約金，因?yàn)樵谫?gòu)房過(guò)程當(dāng)中，購(gòu)房方一般處于弱勢(shì)地位，合同中一般對(duì)此違約沒(méi)有約定，同時(shí)有時(shí)該類違造成的損失難以計(jì)算，致使該類違約出現(xiàn)后，無(wú)法追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。

5、宣傳廣告失真

一些房地產(chǎn)商在預(yù)售宣傳時(shí)，一般都散發(fā)精致的售樓書(shū)，許諾所預(yù)售住房有優(yōu)美的環(huán)境，高尚的品位，完美的配套設(shè)施，周全的物業(yè)管理。消費(fèi)者在接收預(yù)購(gòu)的住房后才發(fā)現(xiàn)實(shí)際情況與廣告宣傳大有出入，一些配套設(shè)施遲遲難以落實(shí)，甚至有些就是虛假?gòu)V告，根本就是無(wú)中生有，蒙騙消費(fèi)者，物業(yè)管理更是質(zhì)價(jià)不符。消費(fèi)者為此與房地產(chǎn)商討說(shuō)法時(shí)，房地產(chǎn)商往往尋找各種理由推卸責(zé)任。