產(chǎn)權(quán)人死后住房被賣(mài)還有效 什么是善意取得？

【案例回顧】5年前劉女士因意外去世，5年后一女子冒充劉女士將住房出售給了李先生。劉女士的兒子向法院提起訴訟，起訴買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。但法院經(jīng)審理認(rèn)為冒名女子手持劉女士身份證件原件及房本原件，并是在劉女士丈夫王先生的下辦理的住房買(mǎi)賣(mài)及過(guò)戶手續(xù)。購(gòu)買(mǎi)人李先生有理由相信該名女子就是房主本人，盡到了買(mǎi)房人的審慎義務(wù)，李先生購(gòu)買(mǎi)價(jià)格符合交易行情，且支付了全款取得了房產(chǎn)證，屬于正常交易流程，故合同有效。

從案例中我們可以看到李先生的購(gòu)房合同是屬于有效的，這里重要的原因就是李先生屬于善意取得。那么究竟善意取得是什么意思呢？

善意取得一般是指無(wú)權(quán)處分人將其財(cái)物（動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)）轉(zhuǎn)讓給第三人，如受讓人在取得該財(cái)物時(shí)系出于善意（合理對(duì)價(jià)+公示），則受讓人取得該物的權(quán)，原權(quán)利人喪失權(quán)。從中我們可以看到判斷善意與否主要基于兩個(gè)因素。一是合理的價(jià)格；二是公示，簡(jiǎn)單的講也就是不知情。

合理的價(jià)格如何認(rèn)定？

以上述案件為例，李先生支付了房款且與市場(chǎng)交易價(jià)格相符。在法律范圍內(nèi)，對(duì)于價(jià)格合理與否的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，可參照高院“合同法解釋二”第十九條的規(guī)定，若轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)不到交易時(shí)交易地的指導(dǎo)價(jià)或者市場(chǎng)交易價(jià)百分之七十的，一般可視為明顯不合理的低價(jià)。另外值得注意的還有，李先生通過(guò)全款支付并且辦理了過(guò)戶手續(xù)。其實(shí)物權(quán)法本身并不要求善意受讓人已經(jīng)實(shí)際支付了全部的房款，但是這里有一個(gè)問(wèn)題，如果買(mǎi)方通過(guò)分期的方式付款，即使登記完成，如果尚有款項(xiàng)未付，且沒(méi)有足夠的證據(jù)對(duì)付款有明確的規(guī)定，很容易造成實(shí)際支付款項(xiàng)與市場(chǎng)價(jià)格不相符。

不知情該作何解釋?zhuān)?/strong>

不知情主要是指買(mǎi)方對(duì)于賣(mài)方無(wú)權(quán)處理住房的事情并不清楚。在此案例中更為明顯，賣(mài)方持有原產(chǎn)權(quán)人的身份證原件、房產(chǎn)證原件且得到了原產(chǎn)權(quán)人配偶的，因此買(mǎi)方李先生有足夠的理由相信賣(mài)方即為產(chǎn)權(quán)人本人。

另外在一般的案例中，每個(gè)案件判斷買(mǎi)方是否善意，要根據(jù)交易行為中的交易習(xí)慣，結(jié)合實(shí)際來(lái)判斷。另外，賣(mài)方和買(mǎi)房的關(guān)系也決定了“不知情”的程度。如果雙方為陌生人，對(duì)第三人的查詢(xún)義務(wù)要求就相應(yīng)較低。

因此綜上所述，李先生作為善意第三人擁有住房的產(chǎn)權(quán)。那么劉女士的兒子該如何維護(hù)自身的權(quán)益呢？只能可以通過(guò)追究冒充女子的責(zé)任的方式來(lái)挽回?fù)p失。