貸款房子如何房產(chǎn)過戶

1、轉(zhuǎn)按揭：簡單直接的一種方法，在二手房買賣中通俗的講就是把個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三方而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。

2、賣家利用銀行貸款來繳清剩余貸：如果買家不愿意購買貸款未繳清的房產(chǎn)，賣家可利用銀行貸款來繳納剩余的貸款。但前提是賣方有銀行認(rèn)可的抵押物(如其他房產(chǎn))。這樣賣家就可通過抵押向銀行借出一定的款來付清想要出售的房產(chǎn)貸款，促進(jìn)交易完成。

3、用買方的首付款繳清剩余貸款：這種方式適用于原房主貸款額度較低或已經(jīng)經(jīng)過大量歸還后所剩貸款數(shù)目不大的情況。通常情況下，買家會認(rèn)可首付房產(chǎn)總成交額的30%至40%，賣家可以利用買家的首付將剩余貸款付清，然后撤銷房產(chǎn)的抵押登記，進(jìn)行下一步交易。

購買有貸款的房子要注意哪些問題

1、注意貸款額度：購買二手房貸款額度是非常重要的，影響二手房貸款額度的因素有很多，其中評估值非常重要，在申請二手房貸款的時候，貸款銀行一般先會對房產(chǎn)進(jìn)行評估，評估值一般會低于它的市值。銀行在放貸的收取合同價與評估價兩者之間的低值為基礎(chǔ)，再乘以貸款成數(shù)，就是房產(chǎn)的高貸款額度。

2、注意房齡：二手房的房齡大小會影響到貸款額度，同時也會影響到住房的質(zhì)量和居住舒適度，房產(chǎn)證上的竣工年代是經(jīng)常容易被借款人忽略的，其實(shí)銀行在審批貸款的過程當(dāng)中，通常會把竣工年代作為影響貸款人申請貸款年限的主要條件，大部分銀行目前的政策是"房齡+貸款年限≤35年"。

3、注意購房風(fēng)險：購買二手房的風(fēng)險比較大，這是很多購房者共同的看法，購買未還清貸款的二手房，很有可能會要求買方先行墊付資金將住房的抵押解除，再進(jìn)行過戶等手續(xù)。這個時候，大家一定要注意在合同中做詳細(xì)的約定，如果出現(xiàn)違約情況的處罰。此外大家對于賣方的信用、人品等都要有一定的了解。