夫妻中單方出售兩者共有房產(chǎn)常見(jiàn)法律后果

在二手房交易過(guò)程當(dāng)中，共有房產(chǎn)交易產(chǎn)生的糾紛屢見(jiàn)不鮮，為此造成的矛盾常常造成買(mǎi)賣(mài)雙方損失慘重。作為賣(mài)房的業(yè)主，了解單方出售夫妻共有房產(chǎn)的后果就十分必要。

夫妻一方擅自出售共有房產(chǎn)是否有效？

根據(jù)司法鑒定一般有兩種情況：

一、認(rèn)定無(wú)效。這種做法主要是為了維護(hù)其他共有人利益的，認(rèn)定單方處分行為無(wú)效。主要法律根據(jù)是《民法通則》：“共有財(cái)產(chǎn)未經(jīng)其他共有人同意擅自處分的行為無(wú)效”以及《城市房地產(chǎn)法》中：“共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意不得轉(zhuǎn)讓”等條款。

二、認(rèn)定有效。夫妻單方擅自對(duì)共有房產(chǎn)進(jìn)行處分，原則上認(rèn)定無(wú)效，但也有例外，如果第三人是善意有償獲得住房，并且辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依照善意取得的原理確認(rèn)該買(mǎi)賣(mài)關(guān)系成立。這種做法主要為了保護(hù)第三人利益，維護(hù)交易穩(wěn)定。

在司法判決中，夫妻關(guān)系存續(xù)期間單方擅自轉(zhuǎn)賣(mài)住房是否無(wú)效，主要根據(jù)《物權(quán)法》第一百零六條的規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，權(quán)人有權(quán)追回；”除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)：

(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；

簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，這條規(guī)定主要判斷購(gòu)房者是否主觀有惡意，比如，明知房產(chǎn)共有人為夫妻兩人，為幫助單方進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，以便其獨(dú)吞出售房產(chǎn)的款項(xiàng)而進(jìn)行的交易即為主觀惡意。

(二)以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)?/p>

主要判斷該房產(chǎn)價(jià)格是否符合市場(chǎng)行情。對(duì)于明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的房產(chǎn)往往很難體現(xiàn)購(gòu)房者主觀無(wú)惡意；

(三)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的權(quán)的，原權(quán)人有權(quán)向無(wú)處分權(quán)人請(qǐng)求賠償損失。當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。

這條主要是看買(mǎi)賣(mài)雙方是否辦理完畢過(guò)戶(hù)手續(xù)。一般情況下過(guò)戶(hù)手續(xù)意味著交易行為已完成，法院一般會(huì)傾向于保護(hù)善意第三人的利益。

為避免糾紛，原業(yè)主如何購(gòu)房者進(jìn)行房源核驗(yàn)?zāi)兀?/strong>