長租公寓如何選址

相較于過往的房地產(chǎn)市場，今年租賃市場的異軍突起更加引人注目，特別是長租公寓的出現(xiàn)，顛覆了很多人對于租賃房的看法，加上國家政策的大力扶持，以及可觀的市場前景，長租公寓已然成為房地產(chǎn)市場的下一個風(fēng)口，使得各路市場主體趨之若鶩。

當(dāng)前市場上的長租公寓盡管品類繁多，但歸根結(jié)底從運(yùn)營模式上都可分為“集中式”和“分布式”兩種。集中式運(yùn)一般是通過整棟物業(yè)租賃或收購后進(jìn)行升級改造;分散式長租公寓的主要來自于比較分散的房源，通過住房托管實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化的服務(wù)。兩種運(yùn)營模式自然是各有利弊，實(shí)際操作起來也有許多不同。

集中式和分布式這兩種主流的長租公寓運(yùn)營模式，由于其本身的運(yùn)營特色，在項(xiàng)目或房源的選址也呈現(xiàn)出了較大的不同。尤其是集中式，在項(xiàng)目選址上顯得尤為重要，因?yàn)橐粋€區(qū)域特征和目標(biāo)客群，決定了其產(chǎn)品的定位。

交通最優(yōu)、地鐵優(yōu)先原則。長租公寓的客戶群體以26-35歲的年輕都市上班族為主，所以他們在早晚上下班高峰時段對通勤的要求較高，從主流品牌的選址布局看，大多數(shù)項(xiàng)目都臨近地鐵站或大型公交站點(diǎn)1公里范圍內(nèi)，步行時間在15分鐘以內(nèi)，滿足上班群體對交通便利的需求。

優(yōu)質(zhì)客群集中原則。除了交通便利外，項(xiàng)目周邊的產(chǎn)業(yè)聚集度也是長租公寓項(xiàng)目重點(diǎn)考慮的內(nèi)容，較高的產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平和聚集度，意味著豐富而優(yōu)秀的客源，而且這部分客源由于收入較高，具備較強(qiáng)的支付能力，愿意為好的生活質(zhì)量和居住環(huán)境買單，從在一線城市和部分強(qiáng)二線城市的長租公寓項(xiàng)目挑選來看，大多都會考慮在其方圓2公里內(nèi)的有大型科技園區(qū)，或能快速暢達(dá)科技園區(qū)。

從市場供應(yīng)來看，20-35平的小戶型是市場主流產(chǎn)品，該面積段產(chǎn)品布局緊湊，通過精致的裝修設(shè)計(jì)可營造出溫馨的生活氛圍，滿足年輕租客基本居住需求。同時由于長租公寓的房源多來自于工業(yè)廠房和住房改造，該面積段的劃分也能最大化提高整體空間利用率，實(shí)現(xiàn)最佳的運(yùn)營效率。由于租客以80后、90后的年輕一族為主，對居住環(huán)境的要求較高，裝修成為提升租金的主要溢價(jià)因素。