房地產(chǎn)兩集中什么意思

所謂“兩集中”，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)。按照要求，原則上發(fā)布出讓公告全年不得了高于3次，時(shí)間間隔和地塊數(shù)量要相對(duì)均衡。說白了兩集中也就是集中公示和集中招、拍、掛出讓。

三批次也就是過去地方賣地一年四季都可以，但是現(xiàn)在一年只能賣三次，而且必須做到完全透明。這相當(dāng)于中央變相收回了土地管理權(quán)限，從根兒上要進(jìn)行房住不炒。這個(gè)影響力絕不輸于去年的三道紅線，甚至可以稱之為土地供給側(cè)的歷史性改革。

“兩集中”政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1、對(duì)供應(yīng)端影響

供應(yīng)端變革，抑制房價(jià)上漲?！皟杉小睅硗恋毓?yīng)端變革，在同一時(shí)期大量組織土地集中出讓，一二線城市土地溢價(jià)率有望下降，改善房企毛利率。集中供地政策可以平穩(wěn)土地交易市場(chǎng)，減少熱門土地被“哄搶”的局面;此外集中供地會(huì)帶來商品房集中上市的局面，從而帶來商品房供給沖擊，同期供應(yīng)土地同時(shí)入市，房企開盤后競(jìng)爭(zhēng)激烈，一年僅發(fā)布3次土地出讓公告，價(jià)格戰(zhàn)將會(huì)更加激烈，抑制城市房價(jià)上漲。穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期。

2、對(duì)公司影響

強(qiáng)勁公司拿地機(jī)會(huì)多，中小房企生存空間擠壓。由于一年僅有三次拍地機(jī)會(huì)，同期大量土地同時(shí)競(jìng)拍，下降土地競(jìng)爭(zhēng)程度。融資能力強(qiáng)，注重深耕的大中型房企、資金實(shí)力強(qiáng)勁的國企央企，同期能組織大量資金參與土地競(jìng)拍，拿地機(jī)會(huì)更多。中小型房企的生存空間將會(huì)被進(jìn)一步壓縮，需要提升擇機(jī)出價(jià)能力，增加準(zhǔn)確性。

房企存在同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)。各區(qū)級(jí)政府都會(huì)盡可能下降土地出讓起始價(jià)。短期內(nèi)利空近期拿土儲(chǔ)比較多的房企，長期利多的是資金充裕的和資金成本較低的央企，利空的是高杠桿和資金成本較高的房企，因?yàn)橐恍┏鞘械墓┑貢r(shí)點(diǎn)可能會(huì)相同。

對(duì)房企短期資金或形成挑戰(zhàn)。一年三次集中在出讓土地，土地出讓金等將對(duì)公司的融資能力和現(xiàn)金流管理能力提出更高的要求。

3、對(duì)不同城市影響

三四線城市將獲得青睞。集中供地政策使一二線重點(diǎn)城市拍地難度增加，房企必須把握時(shí)機(jī)和增強(qiáng)擇地能力，這種要求造成中小房企生存空間縮小，倒逼房企將注意力轉(zhuǎn)移到三四線城市，同時(shí)大中城市房企集中度可能會(huì)進(jìn)一步提升。

城市分化加劇。對(duì)于供地緊缺型城市土地競(jìng)拍或?qū)⒏蛹ち?，?duì)于長期供地過剩型城市來說，密集供地可能造成土地流拍率升高。