房貸等額本息怎么算月供

采取等額本息還款法的房貸，其月還款額在整個還款期間基本保持一致(還款首月除外，因為可能會按實際天數(shù)計息)。

用計算公式表示就是：月還款額(本金+利息)=[貸款本金×月利率×(1+月利率)^還款月數(shù)]÷[(1+月利率)^還款月數(shù)-1]。

大家要注意，雖說月還款額固定不變，但其中本金和利息的占比卻會不斷變化。在還款前期是利息占比更大，隨著客戶不斷還款，利息的占比會逐月遞減，本金占比則會逐月遞增，到了還款后期，利息基本還的差不多了，屆時就是本金的占比更大了。

而正是因為月供保持固定不變，所以適合收入處于較穩(wěn)定狀態(tài)的客戶。也因為收取的利息與等額本金還款法相比更多，銀行也普遍會推薦此還款方式，以獲取更多的收益。至于等額本金還款法，則是將貸款總額等分，每月償還相同數(shù)額的本金和剩余貸款在該月產(chǎn)生的利息。

等額本息提前還款最佳時間

等額本息在還款的時候，會將剩余本金所產(chǎn)生的利息要和剩余的本金(貸款余額)一起被計息，也就是說未付的利息也要計息，那么我們在前段時間的還款中占比最大的就是產(chǎn)生的利息。

如果我們想要出的錢更少那就要想辦法下降利息的計算，而等額本息是先還利息后還本金，整個貸款中的前半部分基本上是利息占比最大，后半部分則是本金占比最大。因此，我們只要在1/2之前提前還款，就可以有效減少利息;當高于1/2的還款周期時，就不用提前還款了，因為這個時候，你的利息已基本還完，剩下的只有本金，此時再進行提前還款就沒有什么意義了。理論上等額本息提前還款的時間是只要在1/2之前都是比較劃算的，但是有些貸款可能不支持提前還款減少利息，甚至還有部分貸款會針對提前還款收取違約金。