二手房交易違約責(zé)任怎么劃分

1、雙方都同意解除合同的情況

在住房買賣合同簽訂之后，如果買賣雙方中的一方反悔此次交易，從而違約使合同的目的不可實現(xiàn)，那么守約方如果也同意解除合同，違約方賠償經(jīng)濟損失的，法律是支持的。具體賠償方法為：計算住房差價，轉(zhuǎn)售利益和守約方的賠償要求，綜合考慮之下，違約方將賠償金額賠償給守約方。

2、一方堅決履行合同的情況

從法律的角度來看，合同一旦簽訂就具備了法律效應(yīng)，不是隨隨便便輕易的就能更改的，如果一方違約，但是另一方拒絕違約方的賠償，嚴(yán)格要求按照合同繼續(xù)執(zhí)行合同約定的情況下，守約方的要求也將得到法律的支持。守約方可以要求違約方繼續(xù)履行合同，并支付違約金。

對于違約方確確實實不可繼續(xù)履行合同的，違約方應(yīng)當(dāng)賠償因違約而給對方造成的損失，包括直接損失和預(yù)期可得利益損失。其中住房漲跌損失的確定，有兩種方法：

(1)雙方可以商議確定的，從其約定;

(2)雙方不可商議確定的，又分兩種情況：

a、原則上可比照同等同級別住房的市場成交價與買賣合同成交價之差來確定利益損失與賠償。

b、通過專業(yè)機構(gòu)評估確定住房漲跌損失，評估應(yīng)最大限度的以保護守約方的利益為出發(fā)點，以守約方的請求為基礎(chǔ)。

3、買方受限購限貸政策影響而不得不違約

二手房交易因受到限購限貸政策的影響造成交易無法繼續(xù)實屬不可抗因素，在該種情況下，買方不得不違約，賣方應(yīng)當(dāng)將收取的定金或者房款等錢財返還給買方，買方也應(yīng)將接受的住房返還給賣方，同時按照雙方的損失，秉承公平合理的原則處理錢財損失問題。交接完畢之后，合同解除。

避免違約情況的方法

1、避免合同無效情況。比如核實房產(chǎn)權(quán)利人的身份、代理人的授權(quán)委托手續(xù)、房產(chǎn)共有的情況等；

2、注意合同內(nèi)容。交易雙方可以約定更短的交易周期以盡快完成交易，或者約定更高的定金額度（法律規(guī)定不高于交易金額的20%），或者約定一旦發(fā)生糾紛、訴訟引發(fā)的律師費及各種費用，由敗訴方承擔(dān)，盡可能增加違約成本；

3、自己按合同約定履約，不給對方違約機會。包括按時足額支付定金、及時辦理首期款的銀行資金手續(xù)等；

4、及時固定證據(jù)。如果賣方應(yīng)履行義務(wù)期限屆滿時未履行其義務(wù)，買方應(yīng)自己或者委托律師向賣方發(fā)出書面的《履約催促函》，并保留函件復(fù)印件及郵寄憑證，以證明對方違約的事實；

5、商議不成，法律解決。及時委托律師維護自身合法權(quán)益，起訴后都應(yīng)立即申請財產(chǎn)保全，查封涉案的房產(chǎn)，以保障今后判決的順利執(zhí)行。