買抵押房子要注意什么

買抵押房子要確認(rèn)房子是可出售的。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理?xiàng)l例》，已經(jīng)設(shè)定抵押的房地產(chǎn)，經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押房地產(chǎn)可以轉(zhuǎn)讓或者出租。這就是說，已經(jīng)設(shè)定抵押的房產(chǎn)是可以轉(zhuǎn)讓的，但轉(zhuǎn)讓的前提條件是要得到抵押權(quán)人的同意。反過來講，如果一處設(shè)定了抵押的房產(chǎn)，如果未經(jīng)抵押權(quán)人同意而轉(zhuǎn)讓，在法律上應(yīng)歸無效。

買二手房交易注意事項(xiàng)

1、擇正規(guī)的中介公司

(1)挑選信譽(yù)好正規(guī)的中介公司才能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過中介公司交易的二手房買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求中介公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

(2)要求約見房主。有些中介公司在收完一個(gè)客戶定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最后誰出價(jià)高便賣給誰，不惜與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等中介公司的免責(zé)條款，即中介公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。為了避免出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，此時(shí)客戶要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，保護(hù)自身權(quán)利。

2、屋手續(xù)是否齊全

(1)是否有不動(dòng)產(chǎn)證，沒有不動(dòng)產(chǎn)證的住房，房主可能將其抵押或轉(zhuǎn)賣，交易時(shí)對(duì)買受人來說有得不到住房的極大風(fēng)險(xiǎn)。所以最好挑選有不動(dòng)產(chǎn)證的住房進(jìn)行交易。

(2)土地情況是否清晰，注意土地的使用性質(zhì)，看是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買受人對(duì)住房享有較完整的權(quán)利;還應(yīng)注意土地的使用年限，如果一個(gè)住房的土地使用權(quán)僅有40年，房主已使用十來年，對(duì)于買受人來說是否還應(yīng)該按同地段土地使用權(quán)為70年商品房的價(jià)格來衡量時(shí)，就有點(diǎn)不劃算。

3、屋產(chǎn)權(quán)是否明晰

(1)有些住房有好多個(gè)共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，對(duì)此買受人應(yīng)當(dāng)和全部共有人簽訂住房買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。

(2)看是否有抵押貸款、查封、析產(chǎn)等等這些，當(dāng)然，這些工作一般中介都會(huì)辦理，如果還不放心，可以讓房東拿著身份證和產(chǎn)權(quán)證的復(fù)印件去產(chǎn)權(quán)交易中心查詢。上面的報(bào)告還寫明房子所有的產(chǎn)權(quán)情況。

4、易住房是否在租

按照《合同法》第229條和《民通意見》第119條規(guī)定：“買賣不破租賃”。有些二手房在轉(zhuǎn)讓時(shí)，已被別人租賃，買受人極有可能得到一個(gè)不可及時(shí)入住的或使用的房產(chǎn)。所有在簽訂合同時(shí)要注明無租賃，而且要將違約責(zé)任和賠償細(xì)節(jié)寫清楚。

5、口是否遷出

這點(diǎn)很關(guān)鍵，但也很容易被忽略，目前沒有法律規(guī)定房子過戶之后原房主的戶口必須遷出，所以在簽訂合同時(shí)一定要明確約定戶口何時(shí)遷出以及違約責(zé)任，這樣就算以后出現(xiàn)糾紛，法院也才會(huì)支持買受人的訴求。