國(guó)外買(mǎi)房哪里好？幾招教你避免買(mǎi)房陷阱

近年來(lái)海外置業(yè)的門(mén)檻逐漸下降，讓適應(yīng)人群從金字塔頂端向下發(fā)展。其中在海外置業(yè)人群中，很多購(gòu)房者是受到了移民需求的驅(qū)動(dòng)，都希望用國(guó)外的一套房產(chǎn)作為自己得到護(hù)照的敲門(mén)磚。

海外置業(yè)陷阱1： 買(mǎi)房子 買(mǎi)護(hù)照

國(guó)外與國(guó)內(nèi)存在的買(mǎi)房贈(zèng)送戶口的行為不同。在部分國(guó)家，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家，各國(guó)政府將房產(chǎn)認(rèn)定為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而且一般不與移民掛鉤。

比如在美國(guó)與加拿大購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)就不代表可以移民；澳大利亞購(gòu)房同樣不等于移民，而是只能在申請(qǐng)移民時(shí)予以加分。澳大利亞政府還規(guī)定，不是本國(guó)居民只能購(gòu)買(mǎi)新建住宅，包括還未建成的期房及建成后12個(gè)月未經(jīng)出租的現(xiàn)房。

其中葡萄牙政府規(guī)定在葡萄牙購(gòu)買(mǎi)50萬(wàn)歐元以上的房產(chǎn)即可辦理臨時(shí)永居卡，而在西班牙，外國(guó)人只要購(gòu)買(mǎi)西班牙主權(quán)債務(wù)或房產(chǎn)，也可以獲得居留許可，但是這兩個(gè)國(guó)家的前提是通過(guò)語(yǔ)言考試，考試采用西班牙語(yǔ)和葡萄牙語(yǔ)，通過(guò)者不多。

海外置業(yè)陷阱2 ：螞蟻搬家轉(zhuǎn)外匯或被盯上

有數(shù)據(jù)顯示，高于70%的國(guó)人在海外購(gòu)房時(shí)都會(huì)采用現(xiàn)金付款的方式，但是根據(jù)現(xiàn)行的《外匯管理?xiàng)l例》，每人每年兌換外匯的上限為5萬(wàn)美元，所以現(xiàn)金購(gòu)房者都會(huì)透過(guò)借用親戚朋友的身份證來(lái)兌換外匯。例如有購(gòu)房者想要為美國(guó)一棟80萬(wàn)美元的湖景度假屋一次性現(xiàn)金付款，可能需要?jiǎng)佑酶哂?6個(gè)身份證來(lái)兌換美元。

近日,《第一財(cái)經(jīng)（微博）日?qǐng)?bào)》援引路透社消息稱(chēng)，外管局上海分局被曝下發(fā)通知，要求各家銀行對(duì)可能的分拆交易提高警惕，必要時(shí)拒絕購(gòu)匯申請(qǐng)。這意味著從前的現(xiàn)金購(gòu)房者習(xí)慣使用的螞蟻搬家等購(gòu)房方式在將來(lái)可能面臨著一旦發(fā)現(xiàn)，當(dāng)事人就會(huì)被拉進(jìn)關(guān)注名單，禁止外匯交易以及匯款的窘境。

目前，合法的海外置業(yè)四種方式分別是國(guó)內(nèi)由銀行提供，以人民幣形式離岸，到當(dāng)?shù)卦儋?gòu)匯的業(yè)務(wù)；已經(jīng)進(jìn)入美國(guó)市場(chǎng)中介公司的委托付款；銀行以及金融機(jī)構(gòu)提供的內(nèi)存外貸；通過(guò)基金購(gòu)置海外房產(chǎn)。

海外置業(yè)陷阱3： 國(guó)外買(mǎi)房幻想賺翻

李女士賣(mài)掉她在北京的一套房，籌得300多萬(wàn)元人民幣，在美國(guó)休斯敦買(mǎi)入六套房，她的算盤(pán)是每月每套房子的租金是400多美元，不僅可以把北京的房子租回來(lái)，還能月賺1萬(wàn)元人民幣。

這個(gè)勵(lì)志買(mǎi)房故事在網(wǎng)絡(luò)上廣為流傳，為不少還處于觀望階段的海外購(gòu)房者打了一劑強(qiáng)心針。國(guó)外房?jī)r(jià)普遍低于國(guó)內(nèi)而住房租金遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)的情況是確實(shí)存在的。然而，這一故事的離奇程度顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其可信度。

廣州市乾行海外總經(jīng)理鄧志遠(yuǎn)表示，歐洲與澳大利亞租房的租金回報(bào)大概維持在4%～6%之間，國(guó)內(nèi)租房以廣州為例，1%～2%的算是較高的水平。

但是與國(guó)內(nèi)購(gòu)房基本上屬于一次性付款的情況不同，在海外的部分國(guó)家購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)需要繳納高額的印花稅以及一年一次的房產(chǎn)稅，例如美國(guó)，每年繳納的房產(chǎn)稅占房產(chǎn)總價(jià)值的1%～4%。相對(duì)來(lái)說(shuō)，澳大利亞房產(chǎn)的持有成本比較低，沒(méi)有房產(chǎn)稅。

海外置業(yè)陷阱4：中介大牌未必都好

海外購(gòu)房挑選一個(gè)穩(wěn)妥的中介機(jī)構(gòu)是的關(guān)鍵一環(huán)，挑選中介的過(guò)程當(dāng)中，很多人會(huì)追求一些比較大品牌、年限比較久的公司，覺(jué)得大公司可信度高一些、服務(wù)好一些。

其實(shí)并不是這樣，因?yàn)橹薪楣敬淼漠a(chǎn)品都不是中介公司自己開(kāi)發(fā)的，包括移民項(xiàng)目與房產(chǎn)項(xiàng)目，所以買(mǎi)房者主要應(yīng)該是挑選好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商。

一般來(lái)說(shuō)，在海外買(mǎi)一套房產(chǎn)，中介會(huì)要求看房保證金、差旅費(fèi)、看樓誠(chéng)意金，機(jī)票、酒店費(fèi)用等。其實(shí)，這些費(fèi)用是自行定價(jià)，沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，所以一些處于業(yè)務(wù)拓展期的中介公司會(huì)盡量在這些環(huán)節(jié)下降價(jià)格，以達(dá)到攬客以及樹(shù)立信譽(yù)的目的。

海外置業(yè)陷阱5：地產(chǎn)并不適用國(guó)外

對(duì)于不少華人家庭來(lái)說(shuō)，移民國(guó)外的主要目的就是在于讓子女接受?chē)?guó)外的先進(jìn)。中介公司為了迎合買(mǎi)房者需求，順勢(shì)而上推出各種地產(chǎn)作為主要賣(mài)點(diǎn)的海外樓盤(pán)，可擁有一套地產(chǎn)是否真能成為孩子進(jìn)入海外的制勝法寶呢？

其實(shí)國(guó)外是沒(méi)有地產(chǎn)這種說(shuō)法的，主要是被國(guó)內(nèi)一些中介根據(jù)國(guó)人習(xí)慣性的買(mǎi)房思維炒起來(lái)的。在美國(guó)，國(guó)外公立雖然也是實(shí)行就近的方式，但是條件并不與購(gòu)房掛鉤。即使家長(zhǎng)在對(duì)應(yīng)內(nèi)沒(méi)有房產(chǎn)也不要，租住的房子也能辦理。

但同時(shí)，所謂地產(chǎn)用于出租是有一定的，有些地方比較多，學(xué)生和家長(zhǎng)租房的比例比較大，用于出租會(huì)有客源保證，并且租金也會(huì)高于其他同類(lèi)房產(chǎn)。