房?jī)r(jià)見(jiàn)漲房東違約不賣(mài)了 我能獲賠多少錢(qián)？

很多購(gòu)房者遇到住房漲價(jià)，房東不賣(mài)了的情況，都非常的氣憤。找到律師，就兩個(gè)條件，要么把房子要過(guò)來(lái)，要么就要房東賠個(gè)傾家蕩產(chǎn)。提醒大家，遇到這種事情，冷靜，冷靜，再冷靜。你真正應(yīng)該想的是，究竟挑選哪一種方式，才能最大化維護(hù)你的權(quán)益。

案例：

2016年11月20日，牟某通過(guò)中介公司購(gòu)買(mǎi)了羅某的住房，雙方簽訂了《存量房買(mǎi)賣(mài)合同》，合同約定房?jī)r(jià)100萬(wàn)，首付30萬(wàn)，按揭貸款70萬(wàn)。牟某先支付5萬(wàn)元的定金，其余的25萬(wàn)首付款走銀行資金監(jiān)管。合同中還同時(shí)約定了房東違約，應(yīng)雙倍退還定金，按總房?jī)r(jià)的20％來(lái)支付違約金。簽訂合同的時(shí)候，房東羅某還沒(méi)有取得產(chǎn)權(quán)證，中介承諾能在2017年3月辦下來(lái)，等辦下來(lái)了就去辦理變更登記。到了2017年的5月，中介終于辦下了產(chǎn)權(quán)證，可短短6個(gè)月的時(shí)間，房?jī)r(jià)竟然漲到了150萬(wàn)，房東不愿意賣(mài)了，遂引發(fā)糾紛。

合同違約責(zé)任的承擔(dān)方式有4種，繼續(xù)履行、賠償損失、支付違約金、定金罰則。除了法律有特別規(guī)定的情況，4種方式不并存，只能選一種。

繼續(xù)履行：只有已支付全部房款或者能證明有能力支付全部房款的情況下，才有機(jī)會(huì)獲得住房。

房產(chǎn)雖然作為經(jīng)濟(jì)價(jià)值非常高的物質(zhì)，但并非法律上的金錢(qián)債務(wù)?！逗贤ā返?10條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行非金錢(qián)債務(wù)或者履行非金錢(qián)債務(wù)不符合約定的，對(duì)方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：一、法律上或者事實(shí)上不可履行；二、履行費(fèi)用過(guò)高?！本桶咐齺?lái)說(shuō)，牟某是拿了30萬(wàn)首付，但就憑這個(gè)能取得住房嗎？法院如果判了繼續(xù)履行，剩下的70萬(wàn)怎么辦，你叫法院幫你辦貸款？（有糾紛的房產(chǎn)交易，銀行是不會(huì)貸款的）法院是解決糾紛的機(jī)構(gòu)，不是滋生糾紛的機(jī)構(gòu)，一切都以實(shí)現(xiàn)社會(huì)和諧為基本目的。除非你已經(jīng)支付了全部房款，或者你可以證明自己已經(jīng)準(zhǔn)備好了全部資金，愿意全款購(gòu)買(mǎi)住房，法院才有可能支持你繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。否則，法院基本會(huì)以“事實(shí)上不可履行或者債務(wù)的標(biāo)的不適于強(qiáng)制履行”為由駁回你的訴訟請(qǐng)求。

賠償損失：包括合同履行后可以獲得的利益，但以“合理預(yù)見(jiàn)”為賠償原則。

這里要說(shuō)的，就是很多朋友關(guān)心的，住房增值的部分究竟應(yīng)該怎么賠的問(wèn)題?！逗贤ā返?13條規(guī)定：“第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得高于違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失?！痹趺蠢斫饽兀课覀冞€是拿案例來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)漲了50萬(wàn)，這50萬(wàn)就屬于合同履行后可以獲得的利益。但是呢，房東羅某作為違約方在訂立合同時(shí)，他要是可以預(yù)見(jiàn)到6個(gè)月就可以漲50萬(wàn)，他肯定就不賣(mài)了，對(duì)于這個(gè)損失，明顯是不可夠預(yù)見(jiàn)的。那怎么樣算是合理呢？拿案例來(lái)說(shuō)，總房?jī)r(jià)100萬(wàn)，牟某投入了30萬(wàn)，占比30％，房?jī)r(jià)漲了50萬(wàn)，應(yīng)當(dāng)獲得50萬(wàn)增值部分的30％，也就是15萬(wàn)元。目前對(duì)于這個(gè)理論沒(méi)有直接的法律來(lái)進(jìn)行規(guī)定，但多數(shù)法官出于公平的考慮，在行使自由裁量權(quán)的時(shí)候，基本按照這個(gè)幅度來(lái)進(jìn)行判決的。

支付違約金：合同約定了違約金也不算數(shù)，低于損失應(yīng)增加，高于損失應(yīng)減少。

說(shuō)到這里，也許您就納悶了，說(shuō)好的違約金呢？我說(shuō)了，我們國(guó)家的法律主要還是以實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)為目的的，懲罰性的法律規(guī)定還是很少的，在大家日益增加的社會(huì)誠(chéng)信需求和日益減少的社會(huì)失信成本的基本矛盾下，還是有很多我們需要探討的東西?！逗贤ā返?14條規(guī)定：“當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少?！备鶕?jù)這個(gè)規(guī)定，基本上就是按照損失來(lái)支持違約金了，你合同上寫(xiě)一個(gè)天價(jià)違約金也沒(méi)用，到了法院，法官會(huì)依法行使其自由裁量權(quán)。

定金罰則：誠(chéng)信交易的保障，但以主合同標(biāo)的額的20％為限。

《合同法》第115條規(guī)定：“當(dāng)事人可以依照《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金?！薄稉?dān)保法》第91條又規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得高于主合同標(biāo)的額的20％”。這個(gè)問(wèn)題我就不多說(shuō)了，大家都知道。需要提醒大家的是，在履行合同中交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂金等亂七八糟的“金”，不管你是什么“金”，只要是約定了收受“金”的一方不履行約定應(yīng)當(dāng)雙倍返還的，都算定金。