長租公寓如何REITs

長租公寓是近幾年來我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的風口行業(yè)，有越來越多的公司和資本都投身到這一領(lǐng)域當中，當前我國的長租公寓市場下處于初級階段，各大公司忙于跑馬圈地，而擴大規(guī)模需要大量資金的支持，由于長租公寓的務人較為分散，先收租后入住的行業(yè)特性使其收款的風險相對較小，因此在滿足一定條件的前提下，長租公寓十分適合通過資產(chǎn)證券化的方式進行融資。

長租公寓行業(yè)的債務人較為分散，且收取押金、先收租后入住等行業(yè)特性使得收款風險較小，

我國城市化進程帶來了巨大人口紅利，巨大的市場的需求正鼓舞著長租公寓行業(yè)成為又一片萬億規(guī)模的“藍?！?，而REITs則是可以讓長租公寓市場快速擴張的“利器”。在國外發(fā)達國家，REITs在租賃領(lǐng)域的運用已有非常成熟的模式，但就國內(nèi)的情況來看，長租公寓領(lǐng)域的試水也在加速，不過相關(guān)的法律法規(guī)還未出臺，REITs正式落地后對市場的撬動效應備受期待。

REITs在本質(zhì)上來說是ABS的一個分支，也是一個商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的過程，它將現(xiàn)有的物業(yè)上市值根據(jù)一定的估值方法，將其分為財產(chǎn)權(quán)益的單位，即本基金單位，通常集中在房地產(chǎn)項目能帶來收益，如購物中心、寫字樓、酒店、公寓等，獲得租金收入和物業(yè)升值，然后向投資者提供財產(chǎn)固定收入。

從組織形式上來看REITs主要分為契約型REITs和公司型REITs。契約型REITs是指投資者通過與受托人訂立信托合同投資房地產(chǎn)，以主體(受益人)的身份參加持有人會議，委托受托人行使經(jīng)營權(quán)的REITs形式;而公司型REITs是指發(fā)起人設(shè)立了旨在投資房地產(chǎn)的股份有限公司。投資者通過購買股票成為公司的股東的REITs形式。

在我國大力發(fā)展REITs具有非常重要意義。首先盤活存量資產(chǎn)，化解地方債務，激活地方投融資效率;其次是拓展長期資本形成機制，改善金融資本供給效率;最后，推進公共資金和養(yǎng)老保險投資優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)，為全國共享經(jīng)濟發(fā)展成果提供一條理想渠道。而發(fā)展REITs對于長租公寓市場的意義在于，通過對未來利益權(quán)益的抵押，促進了租賃市場的融資，包裝了租賃項目的現(xiàn)金流，擴大了社會項目的投資渠道。