買房時遇到問題維權(quán) 四大索賠事項看過來

商品房糾紛普遍存在于現(xiàn)實生活中，學(xué)習(xí)如何處理商品房糾紛，掌握相應(yīng)的法律常識是購房者所需要的。本文主要講了商品房買賣過程當(dāng)中的4個索賠問題，為遭遇糾紛的購房者提供準(zhǔn)確的解決之道，一起來看看吧。

一、交房的索賠及如何計算違約金？

人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條之規(guī)定：“當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金高于造成的損失30％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額?！?/p>

第十七條之規(guī)定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

交付使用住房的，按照交付使用住房期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類住房租金標(biāo)準(zhǔn)確定。”

二、沒有約定辦證如何索賠？

根據(jù)人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，對于開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證的違約責(zé)任有明確規(guī)定，“合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收貸款利率的標(biāo)準(zhǔn)計算”。

如果合同沒有辦證期限約定，辦證期限為90日內(nèi)，預(yù)售住房從住房交付使用之日起算，現(xiàn)售住房從合同訂立之日起算；如合同沒有約定多久可以解約，購房者只有在開發(fā)商辦證高于一年方可解約；如合同沒有約定解約權(quán)的行使期限，法定期限為一年，自解除權(quán)發(fā)生之日起計算，不行使的，解約權(quán)消滅。

三、無法辦證還有哪些救濟途徑？

如果是開發(fā)商的原因造成無法辦證，根據(jù)《人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第19條：“商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理住房所有權(quán)登記的期限屆滿后高于一年，由于出賣人的原因，造成買受人無法辦理住房所有權(quán)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”，買受人有權(quán)解除該《商品房買賣合同》。

四、如果造成購買方退房造成損失如何索賠？

如果房地產(chǎn)開發(fā)商無法辦證造成退房，購買人在房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲的情況下，必須付出更高的價格才能購買同等面積、地段、房型等條件的住房。

按《合同法》第113條“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得高于違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失”的規(guī)定，住房增值的差價為合同履行后可能獲得的利益，購房人可以要求違約方即開發(fā)商賠償該部分損失。