買二手房應該注意哪些重要的問題

1、查詢住房權屬

買房人要對住房的權屬情況有所了解。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權人與其身份證是否一致。如果住房屬于共有產(chǎn)權，則還要查看所有住房共有產(chǎn)權人同意出售住房的書面證明。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時，共有人如不可到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。其次，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購買、繼承取得的住房屬于雙方共有財產(chǎn)，買房人應要求售房人出具夫妻雙方同意出售住房的證明。

2、了解住房使用狀況。

首先，一定要確保住房的產(chǎn)權證是真實的。根據(jù)房產(chǎn)證，買房人可以了解到住房建筑面積大小，住房用途是辦公還是居住等內(nèi)容。另外，買房人可到住房所在地的房地產(chǎn)交易部門查到住房有無被司法機關或行政機關依法查封或以其他形式限制權利，是否已設定抵押。

3、實地考察。

買房人除了向住房左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問住房是否做過大修或質(zhì)量問題外，還應實地查看住房質(zhì)量。首先，查看住房是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關部門許可搭有閣樓等。第二，觀察住房的內(nèi)部結(jié)構，如戶型是否實用，管線走向是否安全、合理，天花板有無漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等;第三，檢驗水龍頭看看出水的暢通情況;查看住房的供電容量，以防冬夏空調(diào)開不了的尷尬;觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象;最后，買房人對簡單的新裝修多一個心眼，有些新裝修是為了掩蓋住房本身的質(zhì)量缺點，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。

4、明確中介收定金的性質(zhì)。

定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。若買房人把定金交給中介公司，一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。如果是代收，則中介公司收取定金時應當出具售房人的委托書。否則，買房人要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按轉(zhuǎn)交需承擔的違約責任等。為了避免售房人收了定金之后提高住房總價，買賣雙方要在書面的定金協(xié)議中對購房合同的主要條款達成一致意見，這樣買房人就會有保證。

5、買賣雙方當面談合同。

即使是通過品牌中介公司交易，也不可完全排除個別素質(zhì)不高的業(yè)務員從中做手腳。因此，在達成交易意向后，買賣雙方要對交易中應發(fā)生的稅費有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣可以避免少數(shù)業(yè)務員或中介公司借各種名目亂收費。在交易過程當中，買賣雙方不要擅自與業(yè)務員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務員將公司業(yè)務轉(zhuǎn)化為人業(yè)務，使得買賣雙方無法享受中介公司的擔保。在簽訂二手房買賣合同時，買賣雙方一定要當面談好房價、過戶時間等條款，不可由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價的情況發(fā)生。

6、結(jié)清水表帳單。

交房之前，買房人要詢問售房人是否已付清水費，同時別忘了保留交房日上個月份的已繳訖水費賬單收據(jù)。

7、告知電表狀況。

按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。因此，在住房交接驗收時，買房人必須親自查驗電表有否移動、改裝、線路走向是否正常等，同時保留交房日上個月份已繳訖的電費賬單收據(jù)。

8、協(xié)助燃氣過戶。

按照燃氣公司的規(guī)定，買賣雙方必須一起到燃氣部門辦理過戶手續(xù)。

9、結(jié)清電話費。

交房前就要和售房人一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過戶手續(xù)。

10、遷移戶口。

買賣二手房，除住房交接和權利轉(zhuǎn)移以外，售房人的戶口沒有及時遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到買房人利益的一種糾紛。因此，買房人在住房交接日前一天可到住房所在地派出所查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如果售房人戶口要在交房后才可遷出，則買房人一定要與售房人就此問題約定清楚。

買二手房要準備哪些費用

1、房款

房款指的是購買二手房所需要的總價，雖然二手房可以貸款購買，也有一部分賣方要求付全款，這種情況下就要先準備好全部的房款，房價是買房成本中最顯著的一項資金，但是衡量買房成本不僅僅只看房價。購房置業(yè)，其價格成本是核心置業(yè)成本，住房價格的高低直接決定置業(yè)成本的高低

購買二手房也是可以辦理住房貸款的，購房者在夠買二手房的時候可以挑選全部繳納住房的總款或者是以貸款的方式來繳納，如果購房者是以貸款的方式來支付的話，那么就要準備相應的首付。

2、稅費

購買二手房的稅費比購買新房要多一些，購買二手房的稅主要有三大部分：契稅、個人所得稅、增值稅及附加。

3、中介費

由于個人獲取二手房房源的渠道有限，很多朋友在購買二手房的時候會挑選中介公司協(xié)助，購房者如果是通過中介來夠買的二手房的話，那么購房者還需要繳納一定的服務費給中介公司，具體繳納的服務費根據(jù)每個城市的收費標準而定。

4、其他費用

除了上面提到的幾個主要的費用之外，還要考慮到其他的雜費，比如在對所購買的二手房需要進行總價評估的評估費用，還有貸款產(chǎn)生的擔保費，還有一些數(shù)額比較小的費用，比如在過戶的時候需要辦理的手續(xù)費和需要繳納不動產(chǎn)登記費等，都是按照不同城市相關的收費標準來收取的。