房產共有人vs善意第三人 誰能取得房產？

我們都知道，如果有共有房產出售，需獲得房產共有人的同意，但是如果住房已經賣給第三人，那么共有人可以要求合同無效并取回房產么？

【案例】王某和張某為夫妻關系，二人共同出資購買商品房一套，產權登記在王某名下，后因感情不和準備離婚，但二人共同財產尚未分割，此時王某與毫不知情的李某簽訂合同并辦理了住房過戶手續(xù)。后張某在與王某進行離婚財產分割時發(fā)現(xiàn)此事，遂向法院起訴，要求判令該住房交易行為無效。

分析說明：我們看到在這個案例中涉及到了《物權法》中的共同共有財產的處分制度以及不動產善意取得制度。

一、共有財產的轉讓

根據《物權法》規(guī)定，處分共有的不動產以及對共有的不動產作重大修繕的，應當經全體共同共有人同意。在案例中王某轉讓夫妻共同共有的住房時未經張某同意，因此屬于無權處分，基于此張某可以主張轉讓行為無效。但是，住房已經交易給李某，張某可以取回嗎？這里就要了解不動產善意取得制度。

二、關于善意第三人

首先我們要明白一個概念：善意取得。一般情況下，不動產受讓人如果從無處分權人處購得不動產，產權人是有權追回的，但在符合法律規(guī)定的特別要件的情況下，善意受讓人卻可以對抗產權人而不必返還住房。那么什么情況是屬于法律所指的特別要件呢？

（1）受讓方受讓時為善意。通俗的講就是受讓時不知情，從案例中我們得知作為第三人的李某在住房交易過程當中并不知道該房產屬于王某及張某的共有。

（2）以合理的價格轉讓。如果成交價格明顯低于市場價位時，就有可能存在轉移財產的嫌疑。

（3）已經辦理實際過戶登記。在案例中，我們可以看到張某發(fā)現(xiàn)此事時，王某與李某已經辦理完過戶手續(xù)。

那么，如果遇到第三方已經實際善意取得住房產權，住房共有人該如何處理呢？

以本案例出發(fā)，張某可以基于共同共有權利主張住房轉讓行為無效，但是無法要求善意第三人即李某返還住房，而只能向王某索賠，李某終獲得住房產權。

小貼士：作為住房共有人，張女士卻無法要回共有住房這里給共同出資的夫妻和準夫妻們也提了個醒，在進行住房產權登記時好雙方同時登記備案，以顯示住房為夫妻共同財產，這樣可以杜絕夫妻一方惡意轉讓共同房產，造成另一方精神和財產的雙重損失。