文章摘要: 1、無產(chǎn)權(quán)證書。早在2007年,住建部就曾發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示,小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。這種住房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同國土房管局也不會予以備案,其產(chǎn)權(quán)證也并非真正合法有效,更不具備上市交易的資格?!拔遄C”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件
1、無產(chǎn)權(quán)證書。
早在2007年,住建部就曾發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示,小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。這種住房沒有國家頒發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,購房合同國土房管局也不會予以備案,其產(chǎn)權(quán)證也并非真正合法有效,更不具備上市交易的資格。
“五證”是消費(fèi)者取得房產(chǎn)證的先決條件,即具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證及商品房銷預(yù)售許可證。包括城中村改造在內(nèi)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,都是沒有“五證”的,所以小產(chǎn)權(quán)房是不可辦理房產(chǎn)證的。
2、質(zhì)量參差不齊。
小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)未經(jīng)過相關(guān)部門審核,住房質(zhì)量沒人監(jiān)督,不排除有些開發(fā)商為賺錢會偷工減料,存在安全隱患。小產(chǎn)權(quán)房一般由土地所在村開發(fā),除了住房質(zhì)量和住房售后質(zhì)保難以保證以外,入住后的物業(yè)管理也極容易出現(xiàn)問題。
3、拆遷難補(bǔ)償。
小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上屬于在政府規(guī)定范圍以外的違章建筑,如果和國家的規(guī)劃相沖突,還很有可能被拆除,而且業(yè)主也不會得到拆遷安置補(bǔ)償。
4、配套不完善。
小產(chǎn)權(quán)房不可保證社區(qū)內(nèi)的相關(guān)配套設(shè)置建設(shè),甚至暖氣天然氣等基礎(chǔ)配套都不可保證。同時這也對住房的保值增值產(chǎn)生了很大影響
5、遺贈麻煩、再次出手較難。
由于缺乏產(chǎn)權(quán),未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩,也不可進(jìn)行住房買賣。而且小產(chǎn)權(quán)房交易一般一次性付清,不可辦理抵押貸款。
1、購買小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款,只能一次性或分期付款,這樣無形中會加大購房人的資金壓力,增加購房風(fēng)險(xiǎn)。小產(chǎn)權(quán)房如遇到拆遷,將被視為違章建筑,得不到拆遷補(bǔ)償。就算有補(bǔ)償,也是先將補(bǔ)償款給產(chǎn)權(quán)擁有者,之后按先前購房協(xié)議補(bǔ)償?shù)矫恳晃恍‘a(chǎn)權(quán)房業(yè)主,如果沒有協(xié)議,或者產(chǎn)權(quán)擁有者不講誠信,小業(yè)主的利益得不到保障。
2、使用權(quán)、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)的住房無產(chǎn)權(quán)保障,不具有住房、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利,且不可辦理住房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。像小產(chǎn)權(quán)中的鄉(xiāng)產(chǎn)房、村產(chǎn)房等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書,只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證,不可像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷,購房人的利益將很難保證。
3、小產(chǎn)權(quán)房和一般意義上的商品房相比,沒有土地出讓金概念,也沒有開發(fā)商的利潤攫取。小產(chǎn)權(quán)房的價格,一般僅是同地區(qū)商品房價格的1/3甚至更低,這是大量城鎮(zhèn)居民頂著產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)購買小產(chǎn)權(quán)房的根本原因。首先應(yīng)當(dāng)明確的是鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房只要依法辦理了相關(guān)審批手續(xù),其就是合法建筑,法律是允許鄉(xiāng)村集體在集體土地面上建造住宅的。
買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)
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