三四線城市房?jī)r(jià)瘋漲背后 你還敢買老家的房子嗎

"今年3月份，我發(fā)現(xiàn)金華的房?jī)r(jià)開始上漲，就趕緊去買房子。到了湖海塘那邊看二手房，第一天房東要價(jià)100萬，第二天105萬，第三天居然叫到了120萬!"金華的張小姐對(duì)涌金君說起了近期金華房?jī)r(jià)上漲的"恐怖事件"，"還好，5月初我在多湖板塊買了房，沒想到5月17日旁邊拍出塊地，樓面價(jià)就要1萬3，我的房子現(xiàn)在起碼漲了10萬。"

"嘉興現(xiàn)在買房都要漏夜排隊(duì)、全款買房。據(jù)說最近有個(gè)樓盤開盤，兩個(gè)拎著全款的壕，為搶一套房源，打了起來!"5月中旬，涌金君在嘉興采訪，大家空閑時(shí)談?wù)摰亩际欠孔印⒎孔?、房子。去年這個(gè)時(shí)候，同樣在嘉興，當(dāng)時(shí)新房?jī)r(jià)格還在七八千元，嘉興人既羨慕著及時(shí)出手者"眼光"，又后悔自己價(jià)格低洼時(shí)沒買……

當(dāng)杭州樓市受調(diào)控政策影響開始平穩(wěn)后，浙江的部分三、四線城市的樓市銷售開始活躍，房?jī)r(jià)則出現(xiàn)了接力上漲的情況。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)最新公布的4月浙江商品住宅銷售價(jià)格，11個(gè)設(shè)區(qū)市價(jià)格環(huán)比十漲一平，其中漲幅居前三位的是衢州、金華和溫州，價(jià)格分別上漲5.5%、1.7%和1.4%;臺(tái)州價(jià)格上漲1.2%，舟山價(jià)格上漲1.1%，寧波價(jià)格上漲0.9%，湖州和紹興價(jià)格均上漲0.5%，嘉興價(jià)格上漲0.2%,麗水價(jià)格上漲0.1%,杭州價(jià)格持平。

在不受限價(jià)影響的二手住宅方面，11個(gè)設(shè)區(qū)市價(jià)格全部上漲，與上月相比漲1.3%，漲幅擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

讓我們看看熱點(diǎn)城市的最新情況——

嘉興

5月22嘉興土拍"大樂透"，可能在未來幾年都會(huì)被嘉興人所津津樂道，也客觀反映出嘉興的樓市熱度，全國(guó)開發(fā)商都想擠入這個(gè)"全面接軌上海示范區(qū)"里。

對(duì)現(xiàn)在要到嘉興定居的人來說，目前最難的事情，已經(jīng)不再是孩子的上學(xué)，而是買房。入市房源太少，買房需要漏夜排隊(duì)、需要托關(guān)系，哪怕開發(fā)商要求首付50%、或是需要全款購(gòu)房，購(gòu)房者依舊大排長(zhǎng)龍，樓盤逢開必罄;新房限價(jià)，市場(chǎng)溫度猛增，催生大量非理性的投資性需求，買不到新房的客戶轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房，使得新房?jī)r(jià)格與二手房?jī)r(jià)格倒掛……嘉興樓市"怪象"頻出。

于是，嘉興在成為全省唯一的全域限購(gòu)市后，又在5月20日嘉興市區(qū)出臺(tái)2年限購(gòu)的樓市新政，也是浙江唯一(杭州目前的政策是公司購(gòu)房3年限售)。

衢州

4月，衢州房?jī)r(jià)出現(xiàn)暴漲——官方數(shù)據(jù)是新建商品住宅月漲5.5%、二手房月漲10.7%。

據(jù)衢州房產(chǎn)商城網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年4月衢州市區(qū)共備案(成交)各類商品房2095套，環(huán)比上月增長(zhǎng)約93.62%;同比去年同期增長(zhǎng)約162.53%。備案面積260506.6㎡，環(huán)比上月增長(zhǎng)約115.23%，同比去年同期增長(zhǎng)約211.47%。

在4月18日的土地拍賣中，6個(gè)地塊，最終以總金額50.2億元成交，成交的最高樓面價(jià)高達(dá)11342.5元/㎡。如此狂熱的土地市場(chǎng)，令不少購(gòu)房者唏噓不已。

"現(xiàn)在的房子房源少，價(jià)格高，挑選性少。"在衢州5月27日開始的房博會(huì)上，家住在南區(qū)的林女士說道。想買房的衢州人越來越感到市場(chǎng)上商品房源偏少，心態(tài)很是焦慮。

紹興

在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局浙江調(diào)查總隊(duì)公布數(shù)據(jù)里，4月領(lǐng)漲的是衢州，3月漲幅居首的是紹興，上漲5.2%。

4月，紹興樓市依舊火爆，購(gòu)買需求十分旺盛，市民的直觀感受就是漲得飛快。

到了5月24日，紹興主城區(qū)越城區(qū)政府，感受到房?jī)r(jià)飛漲的壓力巨大，向杭州等一二線熱點(diǎn)城市學(xué)習(xí)，發(fā)布限價(jià)措施。

寧波

來自寧波統(tǒng)計(jì)局的一季度數(shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)業(yè)保持不錯(cuò)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，商品房銷售高位增長(zhǎng)。一季度寧波全市商品房銷售面積323.7 萬平方米 ，增長(zhǎng)41.5%。

而價(jià)格方面，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示：寧波新建商品住宅環(huán)比上月微漲了0.8%，而與去年同期相比漲幅為9.8%。

二手住宅價(jià)格3月份寧波環(huán)比漲幅為0.8%，同比漲幅為7.9%。

除了涌金君舉例的地方外，湖州、金華、臺(tái)州、溫州、寧波、麗水……浙江各三四線城市的樓市，都從今年一季度開始出現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

就全國(guó)來看，三四線城市的房?jī)r(jià)也在上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，三線城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅擴(kuò)大，4月份比3月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。

一季度全國(guó)商品房銷售面積同比增速19.5%，其中重點(diǎn)40城(主要為一二線城市)銷量增速僅6.3%，而非重點(diǎn)城市(主要為三四線城市)銷量增速則高達(dá)29.0%。

為什么在一二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)穩(wěn)住時(shí)，浙江的三四線城市開始上漲?涌金君認(rèn)為，原因主要來自三大方面：

01

地價(jià)上漲影響房?jī)r(jià)

以金華為例，2016年金華樓市走勢(shì)一直比較平穩(wěn)，但今年3月7日，寧波梅山美的以高達(dá)12208元/平方米的樓面價(jià)競(jìng)得號(hào)稱金華"火腿芯"的二七區(qū)塊雙龍北街以西地塊，這個(gè)價(jià)格，高于了周邊二手房的售價(jià)，金華房?jī)r(jià)飆漲。"金華的樓市，就是被拍地拍起來的。"有內(nèi)業(yè)人士稱。

也就是差不多在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，像前文提到的張小姐這樣的購(gòu)房者，由于恐慌房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，紛紛入市購(gòu)房，形成了一股強(qiáng)大的購(gòu)買力。5月17日，多湖區(qū)塊的葉宅地塊，再度拍出了13250元/平方米的樓面價(jià)，又給金華房?jī)r(jià)跳漲注入一記強(qiáng)心劑。

▲越是大城市，土地資源越緊張

5月22嘉興土拍"大樂透"，也是全國(guó)史無前例。土拍被搬到舉辦兩會(huì)的嘉興大劇院;整個(gè)劇院爆滿，參與房企高于400家(包括開發(fā)商為提高拿地可能性而派出的"關(guān)聯(lián)公司");8個(gè)小時(shí)漫長(zhǎng)拍賣，最終8宗土地共拍出73.69億元;其中有5塊地飆至熔斷價(jià)，最終像彩票一樣"摸球"定買家，連"中獎(jiǎng)"者的興奮表情都被做成了表情包……

充裕的資金流動(dòng)性，讓大量的錢涌入房地產(chǎn)，原因我們已經(jīng)說過多次。雖然各地也在查房企資金來源，但其實(shí)做起來難度太大最后也起不到什么效果。

02

城中村改造、貨幣化安置使得需求猛增

房，形成了一股強(qiáng)大的購(gòu)買力。5月17日，多湖區(qū)塊的葉宅地塊，再度拍出了1金華今年要完成10個(gè)城中村拆遷，目前已經(jīng)完成5個(gè)，大量的拆遷戶成為購(gòu)房主力。

紹興同樣如此。今年一季度，紹興越城區(qū)共有24個(gè)城中村改造項(xiàng)目啟動(dòng)，共完成簽約5521戶計(jì)150.14萬平方米。而這其中的絕大部分是貨幣安置，拆遷戶會(huì)傾向于在附近區(qū)域快速簽約購(gòu)房。

以前的拆遷，基本上都是實(shí)物安置，拆一套還N套，對(duì)政府來講成本非常高?，F(xiàn)在變成貨幣化安置，拆一套房子，政府以貨幣的形式補(bǔ)貼給拆遷戶，拆遷戶再拿貨幣去買商品房。之前棚改實(shí)物安置和商品房是兩個(gè)體系，互相沒有交集。

▲城中村拆遷催生了大量潛在購(gòu)房戶

在貨幣化安置之后，拆遷戶拿到現(xiàn)金之后直接購(gòu)房去庫存，對(duì)政府來講貨幣化安置變成一個(gè)去庫存的利器。但在完成去庫存之后，貨幣化安置卻在無形之中為本需要降溫的樓市"添了一把柴"。

海通證券宏觀姜超、于博5月初發(fā)表文章《棚改貨幣化安置：地產(chǎn)銷售的幕后功臣》稱，"三四線地產(chǎn)超預(yù)期，應(yīng)與2015年以來的棚改三年計(jì)劃有關(guān)，尤其是其中的棚改貨幣化安置"。

03

樓市市場(chǎng)預(yù)期沒變

那么，一二線樓市真的平穩(wěn)了嗎?

讓我們回過頭來看看杭州。據(jù)杭州市住保房管局新鮮出爐的5月權(quán)威數(shù)據(jù)，5月杭州全市新建商品房累計(jì)成交14519套，相比4月的18508套減少3989千套，降幅達(dá)21.5%。

"市場(chǎng)在限購(gòu)限貸和限價(jià)政策的管制下，所有的數(shù)據(jù)都是失真的，不具有真實(shí)的市場(chǎng)意義。"浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛直言不諱，"在如此嚴(yán)厲調(diào)控的背景下，還有14519套的成交量，說明總體來說，人們對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期還沒有改變!"

▲樓市往哪兒走，沒人說得清

或許，二手房的數(shù)據(jù)更能反映真實(shí)的市場(chǎng)。5月二手房累計(jì)成交12126套，相比4月的11967套增加159套，增幅約1%。

要從根本上解決房?jī)r(jià)過快上漲的問題，還是需要靠長(zhǎng)效機(jī)制，要靠房地產(chǎn)市場(chǎng)化的改革，而不是一些反市場(chǎng)的政策。