購買商品房需要繳納哪些稅費

1、契稅：購房總價的3-5%(不同的省市自治區(qū)稅率不同)，普通商品住宅減半，即1.5-2.5%。

2、印花稅：購房總價的0.05%。

3、住房維修基金：購房總價的2-3%，大多數(shù)地方是2%。

4、住房交易費：購房總價的0.5%買賣雙方各交0.25%，(住宅3元/平方米，由開發(fā)商交，購房者不用交)。

購買商品房的全部流程

(1)收集信息，挑選房源。

購房者在決定購房之后，應(yīng)該主動進(jìn)行信息收集，全面撒網(wǎng)。購房者可以從報刊、雜志、廣播電視和招貼廣告、房地產(chǎn)交易網(wǎng)站、展示會等多種渠道搜集住房信息。有條件的還可以到開發(fā)商的樓盤處進(jìn)行現(xiàn)場咨詢，或到有關(guān)政府管理機構(gòu)進(jìn) 行咨詢，了解樓盤的相關(guān)情況。在這一環(huán)節(jié)中，購房者千萬不要怕麻煩，要結(jié)合自已的實際情況，對所收集的信息進(jìn)行充分地比較，以挑選出對于自身來講性價比最高的住房。

(2)實地考察，審核資格。

當(dāng)購房者確定了心儀的商品房之后，要進(jìn)行實地考察，重點要關(guān)注住房所處的周邊環(huán)境，如交通狀況、社區(qū)環(huán)境等，同時要對開發(fā)商的資格進(jìn)行審查。在此過程當(dāng)中，購房者應(yīng)戰(zhàn)勝臉皮薄的心理缺點，堅持核驗開發(fā)商提供的“五證”(何為“五證”，下文中將有詳細(xì)解釋)，了解開發(fā)商的資質(zhì)，明確開發(fā)商是否取得了預(yù)售許可證或國有土地使用證以及所有權(quán)證，千萬不可因為臉皮薄而被售樓人員所敷行。

(3)簽訂《認(rèn)購書》，并按開發(fā)商的要求交納定金或訂金。

《認(rèn)購書》是商品房買賣雙方在簽訂正式的《商品房買賣合同》之前所簽署的合同文件。簽訂《認(rèn)購書》意味著正式進(jìn)入商品房買賣環(huán)節(jié)。當(dāng)購房者到售樓處簽訂了《認(rèn)購書》并按開發(fā)商的要求交納了定金或訂金后，開發(fā)商需將《簽約須知出示給購房者，實事求是地向購房者介紹樓盤情況，使購房者明晰購房的下一環(huán)節(jié)及簽約的有關(guān)細(xì)節(jié)。

(4)簽訂(商品房買賣合同》和(前期物業(yè)服務(wù)合同》。

購房者在簽訂《認(rèn)購書》后，應(yīng)當(dāng)按照(認(rèn)購書》中約定的時間、地點與開發(fā)商簽訂正式的(商品房買賣合同)》。這一環(huán)節(jié)是購房程序中最重要的一環(huán)，也是日后發(fā)生法律糾紛維權(quán)的依據(jù)，購房者必須十分謹(jǐn)慎。我國《物業(yè)管理條例》第25條規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》是由建設(shè)單位與物業(yè)管理公司簽訂的，包含的主要內(nèi)容有前期物業(yè)管理階段的服務(wù)費用、服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量要求、雙方的權(quán)利義務(wù)等?！肚捌谖飿I(yè)服務(wù)合同》一般會作為《商品房買賣合同》的附件，開發(fā)商在辦理住房預(yù)售手續(xù)的同時上報房管部門的市場交易管理系統(tǒng)予以公示，由購房人在購房時確認(rèn)。

(5)貸款購房者辦理商品房商業(yè)性貸款或公積金貨款，與住房資金管理中心或者開發(fā)商指定的銀行簽訂《商品房抵押貨款合同》。

在商品房預(yù)售中，大多數(shù)購房者是通過按揭方式購買商品房的。也就是說，購房者首先支付一部分樓價款(首付款)給開發(fā)商，其余房價款則通過金融機構(gòu)(如銀行等)貨款支付給開發(fā)商。在這一按揭過程當(dāng)中，購房者須與貨款銀行簽訂《商品房抵押 貨款合同》及《借款合同》。這一環(huán)節(jié)購房者的主要任務(wù)就是簽署一大堆法律文件， 因此，購房者需認(rèn)真核實文件的條款，對于義務(wù)條款和對方的免責(zé)條款要格外留心。

(6)辦理住房買賣合同備案登記手續(xù)。

根據(jù)我國《城市商品房預(yù)售管理條例》第10條第1款的規(guī)定，商品房預(yù)售，開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)， 向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案

手續(xù)。辦理商品房預(yù)售合同登記備案時，買賣雙方必須帶齊全部預(yù)售(買賣)契約。為了保障自己的權(quán)益，購房者在簽訂購房合同的30日內(nèi)，一定要督促開發(fā)商到有關(guān)部門辦理登記備案手續(xù)。

(7)《商品房抵押貨款合同》登記備案。

在購房者還清貸款，取得商品房所有權(quán)以前，無法就按揭住房產(chǎn)權(quán)進(jìn)行他項權(quán)利登記，因此，買賣雙方只能在《商品房買賣合同》上加蓋“已辦理抵押備案登記”的印章，并由房管局出具房地產(chǎn)抵押登記證明書，以公示該住房按揭的情形。有時 候，為了避免貨款的風(fēng)險，銀行會要求購房者申請人壽保險、財產(chǎn)保險等，并由銀行作為第一受益人。購房者在貨款履行期間內(nèi)不得中斷保險，且保險金額不得少于抵押物的總價值。在貨款本息還清之前，將保險單交由銀行掌管。

(8)驗收住房、辦理入住。

開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照商品房買賣合同的約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給購房者。住房交付后，購房者取得住房的使用權(quán)，并承擔(dān)住房的風(fēng)險。在此環(huán)節(jié)中，購房者需要認(rèn)真查驗《建設(shè)工程竣工驗收備案表》和《實測面積表》的原件，并要求開發(fā)商提供《住房使用方法書》和《住房質(zhì)量保證書》)。如果因開發(fā)商的原因未能按期交付住房，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。如果因不可抗力或雙方當(dāng)事人在合同中約定的其他情形而造成延期交付的，開發(fā)商應(yīng)及時履行告知義務(wù)。

(9)與物業(yè)管理公司簽訂物業(yè)管理公約。

開發(fā)商應(yīng)依約向購房者發(fā)出入住通知單，并安排購房者與物業(yè)服務(wù)公司進(jìn)行接洽，由物業(yè)服務(wù)公司向購房者出具《臨時業(yè)主公約》和收費標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)購房者與物業(yè)服務(wù)公司簽訂《臨時管理公約》并付清物業(yè)費用后，就可以領(lǐng)取住房鑰匙入住住房了。

(10)辦理產(chǎn)權(quán)過戶，領(lǐng)取住房所有權(quán)證。

根據(jù)我國《城市商品房銷售管理條例》第34條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi)，將需要由其提供的辦理住房權(quán)屬登記的資料報送住房所在地房地產(chǎn)行政主管部門。房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和住房所有權(quán)登記手續(xù)。在繳納了契稅、過戶手續(xù)費、房產(chǎn)權(quán)屬登記費、權(quán)證工本費、權(quán)證印花稅等相關(guān)費用之后，開發(fā)商最終把自己名下的房產(chǎn)過戶給購房者。在辦理了確權(quán)手續(xù)后，開發(fā)商申請領(lǐng)取房產(chǎn)證，并按照《商品房買賣合同》的規(guī)定，將房產(chǎn)證交付給購房者。購房者至此完全取得所購住房的所有權(quán)。

(11)貸款購房者辦理抵押權(quán)登記。

購房者在取得房產(chǎn)證之后，需要按照按揭合同的約定，到房管部門辦理住房抵押登記，使房地產(chǎn)抵押產(chǎn)生法律上的效力。銀行對按揭的商品房擁有抵押權(quán)并持有該房的《他項權(quán)證》。通常情況下，為了避免業(yè)主未經(jīng)其同意而持房產(chǎn)證與第三人進(jìn)行交易，銀行一般會自己收執(zhí)保管業(yè)主的房產(chǎn)證。

(12)貸款購房者還清按揭貸款，注銷抵押登記。

貸款人按照貸款合同規(guī)定的期限按時或者提前還清銀行的按揭貸款后，持相關(guān)還清按揭貸款的證明及材料，到房管部門注銷住房的抵押登記。銀行將向房管部門交還《住房他項權(quán)證》。至此，購房者將銀行收執(zhí)的房產(chǎn)證收回，解除該房的抵押，完全取得住房的所有權(quán)。