購(gòu)買違法搭建住房無(wú)法過(guò)戶能不可解除合約

能解除合約，買賣違法搭建住房的合同系無(wú)效合同。如果雙方在合同中約定了爭(zhēng)議解決辦法，按照約定處理，同時(shí)可以要求合同相對(duì)方返還訂金，賠償損失。雙方也可以先自行商議，商議不成的，向人民法院起訴,要求確認(rèn)簽訂的合同無(wú)效，返還訂金，并賠償損失。

哪些情況無(wú)法辦理二手房過(guò)戶

1、賣家無(wú)法提供房產(chǎn)證：

沒(méi)有房產(chǎn)證的二手房是過(guò)不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明住房歸屬，如果買沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，要承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)，權(quán)利也沒(méi)有保暄。

2、賣方未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn)：

如果房子有多個(gè)共有產(chǎn)權(quán)人，買房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，買賣無(wú)效。即使完成了過(guò)戶，之后產(chǎn)權(quán)人追究起來(lái)，你也只能退房。因此，過(guò)戶時(shí)必須要讓所有共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，有人來(lái)不了，要讓對(duì)方提供經(jīng)過(guò)公證的授權(quán)委托書(shū)，盡可能的下降毀約風(fēng)險(xiǎn)。

3、被有關(guān)部門查封的房產(chǎn)：

買被查封的房子有可能無(wú)法交易，或者你支付的住房首付款打水漂。房子被查封的原因很復(fù)雜，有惡意的也有無(wú)意的。買家常常防不勝防，如果涉及訴訟住房被保全，查封周期會(huì)很長(zhǎng)，住房被查封期間無(wú)法過(guò)戶。

4、未解除抵押的房產(chǎn)：

現(xiàn)在不少賣家的房子都是貨款買的，未還清銀行貨款的房子叫抵押房。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款高于債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

根據(jù)此條，已設(shè)立抵押權(quán)的財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，須征得抵押權(quán)人同意或提前清償?shù)盅簷?quán)人。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)來(lái)說(shuō)，必須先將抵押權(quán)撤銷以后方能辦理過(guò)戶。所以，購(gòu)買此類房子，賣家需要先到銀行辦解押。如果房子還做了其他擔(dān)保欠款，賣家必須還清擔(dān)保的錢，才能辦理解押。

5、產(chǎn)權(quán)因?yàn)檫`規(guī)搭建被凍結(jié)：

如果住房有違建，按照《城市住房權(quán)屬登記管理?xiàng)l例》第二十三條規(guī)定，有下列情形之一的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：屬于違章建筑的；屬于臨時(shí)建筑的；法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

在違建拆除、恢復(fù)原樣之前，房子是不可買賣、不可過(guò)戶、不可通過(guò)任何合法途徑抵押貨款的。

6、正在出租的住房：

我國(guó)法律有“買賣不破租賃”的規(guī)定，也就是說(shuō)住房買賣不可對(duì)抗在先成立的租房買賣。即使住房產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同還沒(méi)到期，租客就有權(quán)力住在里面，原租賃合同對(duì)承租人和新房主繼續(xù)有效。