怎么確定小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬

通常開發(fā)商銷售商品房的時候，往往會將住房與車位分開銷售，其中住房是一個價，而車位又是另一個價。但在一個小區(qū)內(nèi)，可以作為停車位使用的地方比較多，那是不是每一個地方開發(fā)商都有權銷售呢，這就要看小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬是怎樣的呢，下文中小編為你做詳細解答。

一、商品房住宅小區(qū)停車位有哪些形式

目前商品房住宅小區(qū)停車位存在可以分成二類四種形式：

類是城市區(qū)域或商品房住宅小區(qū)里，獨立建設的多層經(jīng)營性停車位（場）；

第二類是商品房住宅小區(qū)內(nèi)的地面停車位、樓房首層架空層停車位、樓房地下停車位（場）。

二、怎么確定小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬

1、多層經(jīng)營性停車位（場）的房地產(chǎn)權歸屬。

在政府與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立的《土地使用權出讓合同》和政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許可證》等法律文件中，均明確規(guī)定多層經(jīng)營性停車位的土地使用權面積，該類停車位建筑物（面積）是計算建筑容積率的。因此，多層經(jīng)營性停車位可以依法獨立辦理房地產(chǎn)權的初始登記和轉(zhuǎn)移登記，該類停車場的房地產(chǎn)權利人為持有《房地產(chǎn)證》的當事人。

2、住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權歸屬。

地面停車位是經(jīng)政府發(fā)出的《建設工程規(guī)劃許證》批準同意，在商品房住宅小區(qū)地面上直接設置的停車設施。

房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑住房單元后，住房單元辦理初始登記及轉(zhuǎn)移登記，住房單元所有人按份共同擁有該小區(qū)宗地號的全部土地使用權。

由于地面停車位是直接設置在土地表層的停車設施，即是直接設置在住房單元所有人按份共同擁有使用權的土地表層上，地面停車位的房地產(chǎn)權，實際上是土地使用權。鑒于住房單元所有人按份共同擁有住宅小區(qū)宗地號的土地使用權，因此，地面停車位的房地產(chǎn)權由住宅小區(qū)住房單元的所有人共同擁有。

3、住宅小區(qū)樓房首層架空層停車位的房地產(chǎn)權歸屬。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積是不計算建筑容積率的，不可獲得相應的土地使用權面積份額，其法律權利依附于計算建筑容積率的住房建筑物（面積），是住宅住房單元的從物。

首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權，實際上是依附于住房單元的占有、使用、的不完全物權。初始登記時，樓房架空層停車位依法不可取得獨立的房地產(chǎn)權，其法律權利依附于計算容積率的住房建筑物。在轉(zhuǎn)移登記時，其不可取得房地產(chǎn)權證，其房地產(chǎn)權依附于取得《房地產(chǎn)證》的住房單元。

根據(jù)本文以上闡述的房地產(chǎn)法律制度，房地產(chǎn)開發(fā)商在轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)時，首層樓房架空層停車位不可從計算建筑容積率的住房單元中分離或分割，不可將首當其首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權約定為房地產(chǎn)開發(fā)商所有。否則，將違反相關房地產(chǎn)法律的強制性規(guī)定。

房地產(chǎn)開發(fā)商預售或現(xiàn)售小區(qū)住房單元后，住房單元辦理初始登記和轉(zhuǎn)移登記，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權應依法隨住房單元的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移。

可見，首層樓房架空層停車位的房地產(chǎn)權依附并歸屬于該幢樓房的全體住房單元所有人。

4、小區(qū)樓房地下停車位（場）的房地產(chǎn)權歸屬。

在現(xiàn)行的房地產(chǎn)行政管理法律制度下，樓房地下停車位的建筑面積亦是不計算建筑容積率的，因此，樓房地下停車位的產(chǎn)權狀況與首層樓房架空層停車位的產(chǎn)權狀況如出一轍，樓房地下停車位的房地產(chǎn)權依附并歸屬于該幢樓房的全體住房單元所有人。

通過上文的分析，大家應該對小區(qū)停車位產(chǎn)權歸屬有所了解了吧。此時位于不同地方的停車位，實際的產(chǎn)權歸屬不一樣，而作為開發(fā)商也只能對其中自己所有的車位進行出售，不過如果是出租給業(yè)主使用的話，則也是可以的。