簽訂補(bǔ)充協(xié)議要注意什么問題?

住房購買補(bǔ)充協(xié)議的重要性不言而喻，它詳細(xì)約定了成交價(jià)格、交易流程、稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任等關(guān)鍵事項(xiàng)，確保買賣雙方權(quán)益。簽訂時(shí)需謹(jǐn)慎對(duì)待各項(xiàng)條款，特別是定金、解押、支付方式及違約處理等細(xì)節(jié)。

補(bǔ)充協(xié)議：往往是住房購買合同里沒有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比住房購銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問題：

(一)成交價(jià)格

成交價(jià)格包括其中予以贈(zèng)送或者折價(jià)的家電、裝修，并且為凈得價(jià)。

(二)交易過程當(dāng)中具體事項(xiàng)的約定

1、定金

1)約定支付時(shí)間及條件。這是對(duì)買方付款時(shí)間的約束，如果買方?jīng)]有在寫明時(shí)間內(nèi)付款，需賠償違約金或繳納滯納金。

2)定金限制規(guī)定：

a、如交易住房無抵押或只有一個(gè)抵押且抵押權(quán)人為銀行情況下，定金不高于住房總價(jià)款的20%，且不可高于100萬;

b、如交易住房有一個(gè)以上抵押，或只有一個(gè)抵押但是抵押權(quán)人非銀行，定金不可高于住房總價(jià)款20%且不可高于50萬。

c、10萬(含)可自行支付。

d、高于10萬部分，必須辦理定金托管。

2、還款解押

1)賣房需明確所出售的住房是否有抵押，若有抵押，需向買方承諾何時(shí)還清貸款，最遲何時(shí)辦理解抵押登記手續(xù)。

2)賣方需保證在此期限內(nèi)完成，一旦違約需承擔(dān)違約責(zé)任。

3、首付款支付方式

1)買賣雙方需商議首付款的數(shù)額以及支付時(shí)間以及方式，如“賣方辦理完解抵押手續(xù)后5個(gè)工作日內(nèi)”。如果買方在約定時(shí)間內(nèi)沒有付款，賣方可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

4、銀行面簽及過戶

1)面簽：面簽需買賣雙方共同到場(chǎng)，雙方需約定面簽時(shí)間及條件，例如“丙方(中介)收到評(píng)估報(bào)告后5個(gè)工作日內(nèi)”。因買賣雙方中其中一方而造成合同不可履行的，追究違約方責(zé)任。

2)過戶：同樣，過戶時(shí)需買賣雙方共同到場(chǎng)，雙方約定面簽時(shí)間，例如“丙方(中介)收到貸款機(jī)構(gòu)批貸后7個(gè)工作日內(nèi)(以建委預(yù)約時(shí)間為準(zhǔn))”。

5、物業(yè)交割

物業(yè)交割和交房?jī)烧卟煌?，賣方需留意。

1)約定交割時(shí)間：進(jìn)行物業(yè)交割，買賣雙方需約定交割時(shí)間，如“辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記后5個(gè)工作日內(nèi)”。

2)約定支付方式：買賣雙方可以約定自行支付或者通過資金監(jiān)管進(jìn)行支付。

(三)稅費(fèi)相關(guān)

1、住房基本情況：賣方需要確定所出售住房年限、是否唯一，這關(guān)系到所需繳納的稅費(fèi)。

2、稅費(fèi)支付：買賣雙方需約定稅費(fèi)支付由哪一方承擔(dān)，一般在北京都是由買方承擔(dān)。

3、其他稅費(fèi)：如果出現(xiàn)預(yù)料之外的其他稅費(fèi)，需明確稅費(fèi)支付方，以免發(fā)生不必要的糾紛。

(四)違約責(zé)任

違約責(zé)任條款是補(bǔ)充協(xié)議中十分重要的條款，違約行為可以分為兩種：

1)一般違約：逾期履行本協(xié)議約定義務(wù)15日(含)內(nèi)。

2)根本違約：對(duì)于賣方，如果賣方提供虛假產(chǎn)權(quán)證明、住房被查封、違約逾期高于15日、擅自提高價(jià)格等情況，屬于根本違約。

3)約定賠付金額：構(gòu)成根本違約的，需賠付住房總價(jià)款的20%。

3)關(guān)于不可抗力：因?yàn)椴豢煽沽υ斐珊贤豢陕男械?，如新政策出臺(tái)、自然災(zāi)害等，買賣雙方都不算違約，雙方需商議解決。

(五)其他

1、出租

如簽約時(shí)住房已出租，賣方需明確租賃期限，租金標(biāo)準(zhǔn)以及已收取租金及押金歸屬。如：“交易住房現(xiàn)租金4000元/月，交房前歸賣方所有，交房后租金歸買方所有，如果賣方事先收取部分押金及租金，應(yīng)在交房后5個(gè)工作日內(nèi)歸還買方。”

2、關(guān)于附屬設(shè)施

1)關(guān)于裝飾裝修，只要不是毛坯房，不可以挑選“無”。

2)必須約定賣方在交房時(shí)一并交付的附屬設(shè)備，如有特別約定建議在“其他”處注明，尤其是容易出問題的熱水器、燈具。

3、其他約定

1)不可以在此約定不當(dāng)承諾。

2)對(duì)合同中已經(jīng)有的條款，買賣雙方無需再次約定，避免出現(xiàn)前后不一致、約定錯(cuò)誤的風(fēng)險(xiǎn)。