為什么會(huì)有爛尾樓？買(mǎi)了爛尾樓怎么維權(quán)？

對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)，買(mǎi)房都是一輩子的大事?？墒牵恍┵?gòu)房者在買(mǎi)房中卻會(huì)遇到爛尾樓的情況。萬(wàn)一房產(chǎn)商資金出現(xiàn)斷裂交不出房怎么辦？購(gòu)房者的利益又由誰(shuí)來(lái)保障？今天，小編就告訴大家，買(mǎi)房遭遇爛尾樓該怎么維權(quán)。

一、為什么會(huì)產(chǎn)生爛尾樓？

＂爛尾樓＂一般是指開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并已經(jīng)進(jìn)行商品房預(yù)售的情況下，停止該房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的案件。爛尾樓的生成原因不盡相同，也是房地產(chǎn)發(fā)展迅速且監(jiān)管不規(guī)范所造成的必然產(chǎn)物。

普遍的爛尾樓產(chǎn)生原因有以下幾種：

1、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主資金鏈斷裂，陷入債務(wù)困境缺乏后續(xù)建設(shè)資金，引起訴訟后被法院查封，進(jìn)而形成爛尾樓，這是形成爛尾樓最普遍的原因；

2、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目業(yè)主內(nèi)部出現(xiàn)混亂，產(chǎn)生矛盾或管理層涉嫌違法犯罪，致工程停緩；

3、項(xiàng)目業(yè)主當(dāng)初報(bào)建手續(xù)不全被勒令停工；

4、因違反規(guī)劃及設(shè)計(jì)施工質(zhì)量問(wèn)題造成被勒令停工。

二、爛尾樓可能存在哪些債務(wù)問(wèn)題？

根據(jù)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，爛尾樓事件中通常債權(quán)人債權(quán)受償順序?yàn)椋?/p>

1、就該工程有抵押權(quán)的債權(quán)；

2、建設(shè)工程施工合同的工程款；

3、一般債權(quán)。

按照《人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條的規(guī)定：＂出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。＂所以大量買(mǎi)房人的購(gòu)房合同無(wú)效，開(kāi)發(fā)商所欠他們的購(gòu)房款也就成為了一般債務(wù)。

三、買(mǎi)了爛尾樓怎么維權(quán)？

弄清產(chǎn)權(quán)歸屬。萬(wàn)一購(gòu)房者真的遭遇了爛尾樓，首先要做的還是學(xué)會(huì)＂自救＂，通過(guò)法律等手段盡可能保障自身的權(quán)益。

按照規(guī)定，若房企破產(chǎn)宣告時(shí)住房尚未建成，或人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，管理人決定不再繼續(xù)修建未建成的住房，就會(huì)造成破產(chǎn)公司對(duì)購(gòu)房人債務(wù)履行事實(shí)不可的情況。

按揭貸款買(mǎi)房和對(duì)賣(mài)方分期付款買(mǎi)房，這兩種買(mǎi)房的方式會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司破產(chǎn)時(shí)，住房的權(quán)利歸屬產(chǎn)生不同影響。因此，購(gòu)房者首先應(yīng)咨詢專(zhuān)業(yè)的法律意見(jiàn)，弄清自己的權(quán)利問(wèn)題。在搞清楚產(chǎn)權(quán)歸屬后，購(gòu)房者則應(yīng)盡量與其他業(yè)主一起，獲得限度的法律支持。

四、破產(chǎn)后購(gòu)房者還可以申請(qǐng)房產(chǎn)證嗎？

開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后，購(gòu)房者仍然可以按照程序向房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證：

1、購(gòu)房者應(yīng)到工商行政部門(mén)，查詢商品房開(kāi)發(fā)公司是否按照法定程序進(jìn)行了注銷(xiāo)；

2、如已合法注銷(xiāo)，購(gòu)房者可憑工商部門(mén)出具的開(kāi)發(fā)商合法注銷(xiāo)證明，以及商品房買(mǎi)賣(mài)合同原件、個(gè)人身份證等在辦證過(guò)程當(dāng)中需由購(gòu)房者出具的資料，到房管部門(mén)申請(qǐng)辦理房產(chǎn)證。房管部門(mén)經(jīng)核實(shí)后，應(yīng)當(dāng)予以辦理。

五、開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)后可以退房嗎？

若是開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y不抵債而破產(chǎn)，遭遇＂爛尾＂危機(jī)，則不可將房子退給發(fā)展商。因?yàn)橥朔恳院?，?gòu)房者拿不到購(gòu)房款，只能拿到收據(jù)或欠條。購(gòu)房者和發(fā)展商之間的關(guān)系，將由買(mǎi)賣(mài)關(guān)系變?yōu)閭鶛?quán)債務(wù)關(guān)系。

假如發(fā)展商最后因資不抵債，不得不宣布破產(chǎn)，其資產(chǎn)被法院拍賣(mài)，而根據(jù)破產(chǎn)法償債先后的規(guī)定，消費(fèi)者比一般債主更容易得到發(fā)展商的補(bǔ)償款（特別是消費(fèi)者已經(jīng)通過(guò)預(yù)購(gòu)、獲得了住房產(chǎn)權(quán)的）。