繼承過戶、贈與過戶和買賣過戶哪種更劃算

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的方式

一般親屬間轉(zhuǎn)讓住房，會習(xí)慣性地挑選贈與的方式，2009年新的稅費(fèi)方式執(zhí)行以后，直系親屬贈與住房確實(shí)有部分政策優(yōu)惠，下面舉例來分析繼承過戶、贈與過戶和買賣過戶哪種更劃算。

舉例：一套70㎡（一手購入價25萬，現(xiàn)按5000元/㎡估算，總價35萬元）的房子為例為你分析。

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式費(fèi)用分析

1、繼承過戶

親人之間的過戶，劃算的就是繼承了。若是父母子女之間的過戶，繼承的成本低。只需交納280元的登記費(fèi)，沒有營業(yè)稅、個稅和契稅。但條件單一，只有屬于有繼承關(guān)系的直系親屬之間的房產(chǎn)可以這么做！

稅費(fèi)：200元公證費(fèi)、280元登記費(fèi)?？傆?80元。

在實(shí)際操作中，因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人去世后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，所以這種過戶方式的人比較少。如果財產(chǎn)人生前沒有留下遺囑，就由法律界定。如果繼承人很多，又想過戶到其中一個人的名下，那么其他擁有繼承權(quán)的人必須申明放棄遺產(chǎn)才行。

如果財產(chǎn)擁有者生前留下有效的法律文件，指定繼承人，必須是遺產(chǎn)人死前曾做過公證的遺囑才有法律效力。當(dāng)然，遺產(chǎn)必須是被繼承人生前屬于個人的財產(chǎn)。

提醒：直系親屬中，即便是兄弟姐妹也不可采用繼承的方式，只能挑選贈與。在實(shí)際操作中,因?yàn)槔^承是遺產(chǎn)人死后才可以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶，所以這種過戶方式的人比較少。

2、贈與過戶

直系親屬和非直系親屬的“贈與”成本有區(qū)別，具體來看：直系親屬成本只有契稅；

非直系親屬贈與贈與成本有三個，其中契稅和稅的計算方式與買賣完全一致，個稅則是全額的20%。

稅費(fèi)：1050元公證費(fèi)(交易金額的千分之三)、280元登記費(fèi)、 契稅10500元、 總計11830元。

提醒：房產(chǎn)贈與公證具有較大的風(fēng)險性，在房產(chǎn)過戶之前如果贈與人放棄贈與，此時,即便買方已付定金，由于贈與的性質(zhì)決定對賣方也無任何約束責(zé)任可追究，這樣勢必會給購房者帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失。

3、買賣過戶

實(shí)際生活中，住房過戶的形式中，買賣是普遍的,也是操作較為便捷和安全的方式。首次購房的，可根據(jù)購買的面積不同享有優(yōu)惠。而且賣房人在住房出售的時候，距離買房時間不足5年，要上稅。

稅費(fèi)：房子買入高于5年后賣出，無稅、 契稅3500元、個人所得稅（35-25）*20% =20000元、交易費(fèi)420元、登記費(fèi)80元?？傆?4000元。

由于二手房的性質(zhì)有差異，這里只給一個粗略的計算方式：

個稅=（本次價格-原值價格-交易過程當(dāng)中產(chǎn)生的稅收-其他費(fèi)用）*20%，一句話：差額的20%。

稅也要按照“滿五唯一”分為三種，不滿2年的房子，稅為全額的5%；2年以上非普通住宅，稅為差額的5%；2年以上的普通住宅免征稅。

契稅方面，首套房90平米以下為1%，90平米以上為1.5%。二套房90平米以下為1%，90平米以上為2%。

北上廣深仍執(zhí)行原契稅政策，首套房建面小于90平米的契稅1%計算，90到140平米以下住房契稅1.5%計算，購買140平米以上住房契稅3%計算。二套房契稅統(tǒng)一按3%計算。

在買賣方式的過戶中，不同的情況，費(fèi)用也是不同的。從住房的性質(zhì)上來說,商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房交納的交易費(fèi)也不同，分別是每平方米6元、每平方米3元、每平方米1.5元,再加80元登記費(fèi)。

提醒：在買賣方式的過戶中，不同的情況，費(fèi)用也是不同的。從住房的性質(zhì)上來說,商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房交納的交易費(fèi)也不同，分別是每平方米6元、每平方米3元、每平方米1.5元,再加80元登記費(fèi)。

4、結(jié)論

如果是準(zhǔn)備用于長期自住的房產(chǎn)，用繼承過戶劃算，其次是贈與過戶。但是如果是將來房產(chǎn)還準(zhǔn)備再次出售的話，由于贈與過戶要繳納高額的所得稅，所以用買賣過戶反而比贈與過戶更劃算。

贈與過戶之所以不被接受，其中一個重要的原因在于贈與過戶的房子再次出售時的稅費(fèi)問題。這里要糾正一個錯誤觀念：“的贈與住房再次交易都必須繳納20%的個稅”。

實(shí)際上接受贈與的住房再次出售時跟普通商品房一樣繳稅，而且直系親屬之間贈與的住房，其住房產(chǎn)權(quán)時間還可以從贈與前算起，這在“滿二滿五”的稅費(fèi)優(yōu)惠方面是有的。