上海市使用權(quán)房產(chǎn)買賣

使用權(quán)房是指房子的產(chǎn)權(quán)屬于單位、集體或者市區(qū)，居住人是租用房產(chǎn)，有居住權(quán)，但沒(méi)有所有權(quán)——只能住，不可抵押、不可出賣。

缺點(diǎn)

自2003年《關(guān)于開(kāi)展直管公有住房使用權(quán)交易試點(diǎn)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)出臺(tái)以來(lái)，使用權(quán)房交易逐漸活躍。盡管該項(xiàng)業(yè)務(wù)仍面臨很多問(wèn)題，但在《通知》的指導(dǎo)下，這一交易市場(chǎng)的混亂狀況開(kāi)始得到好轉(zhuǎn)。然而隨著試點(diǎn)工作日的結(jié)束，有關(guān)《通知》的后續(xù)政策卻遲遲未出臺(tái)。

因?yàn)橐郧皼](méi)有明確的政策限制，很多客戶為逃避相關(guān)費(fèi)用，往往會(huì)鉆政策的漏洞，挑選做假手續(xù)，以換房的名義進(jìn)行使用權(quán)交易。對(duì)中介公司來(lái)說(shuō)，這種行為不僅違法，而且利潤(rùn)不高，所以正規(guī)的中介公司通常為了維護(hù)自身的形象，均不愿意趟這“渾水”。

相對(duì)而言，參與使用權(quán)交易的公房在產(chǎn)權(quán)上存在更多的不確定性，提供的法律依據(jù)不夠嚴(yán)謹(jǐn)、不規(guī)范，容易留下一些隱患。這使多數(shù)產(chǎn)權(quán)清晰的公房更傾向于尋求產(chǎn)權(quán)交易。此外，參與使用權(quán)交易在交易過(guò)程當(dāng)中還遭遇手續(xù)繁瑣、手續(xù)費(fèi)太高的障礙。

購(gòu)買使用權(quán)房心里也踏實(shí)

1.土地使用年限與產(chǎn)權(quán)房相同

2.產(chǎn)權(quán)單位不可隨意收回房產(chǎn)

3.拆遷時(shí)變成產(chǎn)權(quán)房后，房主可獲相應(yīng)補(bǔ)償款

很多人對(duì)使用權(quán)的含義了解甚少，購(gòu)房時(shí)大都挑選產(chǎn)權(quán)房，主要是覺(jué)得購(gòu)買的房子如果沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，房子終歸不是自己的，心理不踏實(shí)，而產(chǎn)權(quán)房則完全屬于自己，并可以代代相傳。

實(shí)際上，產(chǎn)權(quán)房也是有使用年限的，并非永久產(chǎn)權(quán)。一般住宅國(guó)家土地出讓使用權(quán)年限是70年，無(wú)論是產(chǎn)權(quán)房，還是使用權(quán)房都不可高于這一土地使用年限。只不過(guò)使用權(quán)房為房管所或單位所有，與使用權(quán)房主是長(zhǎng)期租賃關(guān)系，產(chǎn)權(quán)單位對(duì)使用權(quán)房不可隨便收回，即使有必要收回也應(yīng)對(duì)使用權(quán)房主進(jìn)行補(bǔ)償。在遇到住房拆遷時(shí)，使用權(quán)住房在變成產(chǎn)權(quán)房后，能獲得相應(yīng)的拆遷補(bǔ)償款。使用權(quán)房房主的親屬，與其居住滿2年以上者，可辦理繼承手續(xù)。

所有權(quán)包括占有、使用、收益、處置四種權(quán)能，最重要的是收益權(quán)和處置權(quán)。擁有一套住房的使用權(quán)，既能通過(guò)出租享有收益權(quán)，也享有有限度的處置權(quán)，可以“處分”住房的上市轉(zhuǎn)讓或親屬繼承等。

優(yōu)點(diǎn)

優(yōu)勢(shì)一不受宏觀調(diào)控影響

比如，使用權(quán)房無(wú)須繳納類似于產(chǎn)權(quán)房交易的契稅，而只需繳付轉(zhuǎn)讓標(biāo)的0.5%的交易費(fèi)，2年內(nèi)再轉(zhuǎn)讓無(wú)須繳納營(yíng)業(yè)稅等，而且政府仍然鼓勵(lì)承租戶進(jìn)行差價(jià)換房。

優(yōu)勢(shì)二拆遷改造可以預(yù)期

由于使用權(quán)房都處在鬧市區(qū)，城市舊區(qū)改造已入尾聲，未來(lái)有望完成拆遷改造的時(shí)間可以預(yù)期，同時(shí)動(dòng)遷政策沒(méi)有因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)降溫而有所變化，甚至還有提高傾向。

優(yōu)勢(shì)三面積較小總價(jià)不高

使用權(quán)房的面積一般都較小，所以總價(jià)大都不會(huì)太高，投資客只要調(diào)動(dòng)不多的資金，就可以進(jìn)行操作。

優(yōu)勢(shì)四投資出租風(fēng)險(xiǎn)不大

使用權(quán)房所處的地段一般不錯(cuò)，即便一時(shí)未趕上動(dòng)拆遷，就是用于出租，同樣可獲得略高于產(chǎn)權(quán)房的投資收益。相對(duì)而言，風(fēng)險(xiǎn)比投資高額的產(chǎn)權(quán)房要小。