專業(yè)買房干貨：買不買，買什么，怎么買？

一、不聊房地產(chǎn)

先講一個(gè)故事。

我有個(gè)微信群，里面都是十幾年前的一批老同事，現(xiàn)在都在各大房地產(chǎn)開發(fā)公司擔(dān)任高管，所以，這個(gè)群是典型的地產(chǎn)圈高管群。

但是這兩年這個(gè)群里有一個(gè)很特別的現(xiàn)象——就是群里聊天很有意思，大家聊吃喝玩樂，聊股票投資什么話題都聊，就是不聊房地產(chǎn)。

為啥大家都不聊房地產(chǎn)了呢？

因?yàn)樗腥硕紝?duì)房地產(chǎn)失去了興趣。

所有的人都很清楚，房地產(chǎn)早就不是十幾年前那個(gè)高速成長(zhǎng)充滿無限機(jī)會(huì)的產(chǎn)業(yè)，這個(gè)行業(yè)在幾年前就開始走下坡路了。

所以，這票房地產(chǎn)公司的高管投資也很有意思，有投資餐飲的、培訓(xùn)的，還有投資股票的，就沒有人去投資買房。

其實(shí)，了解房?jī)r(jià)未來的趨勢(shì)不需要太多的專業(yè)常識(shí)。決定任何商品的價(jià)格趨勢(shì)都是供求關(guān)系，房子也不例外。

簡(jiǎn)單地列舉幾組數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)未來的趨勢(shì)就一目了然。

二、供求關(guān)系

中國(guó)商品房市場(chǎng)啟動(dòng)源于1998年房改，那一年開始取消福利分房，并且引入按揭，從1998年開始，中國(guó)房市開啟了一輪長(zhǎng)達(dá)20年的牛市。

那么，2018年后中國(guó)房市與20年前有什么不同呢？

有本質(zhì)的區(qū)別！

我們先看需求。

1999年中國(guó)城市化率是30％，2018年城市化率是60％。全球所有發(fā)達(dá)國(guó)家在城市化率高于60％之后都出現(xiàn)居民債務(wù)的拐點(diǎn)，也就是大規(guī)模購(gòu)房行為出現(xiàn)拐點(diǎn)。

1999年中國(guó)人均居住面積是8平米，2018年這個(gè)數(shù)字是40平米（其中城市36，農(nóng)村45），這個(gè)數(shù)字已經(jīng)高于絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家。

過去20年，中國(guó)購(gòu)房主力軍是60、70、80后，2018年之后的未來購(gòu)房主力軍是90后、00后、10后，因?yàn)橛?jì)劃生育的影響，后者人口數(shù)量大幅度下降。

歷年人口出生數(shù)量統(tǒng)計(jì)

我們?cè)倏纯垂┙o。

2010－2017出讓國(guó)有建設(shè)用地統(tǒng)計(jì)

從2014年開始，國(guó)有土地出讓明顯下降，但是每年也要出讓20萬公頃土地。

20萬公頃就是300萬畝土地，如果平均容積率按2計(jì)算（這是一個(gè)偏低的數(shù)字），就能建設(shè)40億平米商品房。

但是我們每年實(shí)際開工與銷售面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于出讓土地能蓋的房子。

以2018年為例，當(dāng)年開工20億平米，實(shí)際銷售只有17億平米。無論土地供給量還是實(shí)際開工面積都遠(yuǎn)大于市場(chǎng)能消化的數(shù)量。

面對(duì)這樣的供求關(guān)系，未來房?jī)r(jià)走勢(shì)如何不是一目了然？

三、房住不炒

過去房地產(chǎn)增長(zhǎng)迅猛，因?yàn)橛旋嫶蟮男枨笾巍鞘谢ㄞr(nóng)民進(jìn)城買房）＋城市剛需（巨大的人口基數(shù)）＋城市改善型需求（人均住房面積較低），房?jī)r(jià)就算有點(diǎn)泡沫，也很快就能消化掉。

未來整個(gè)需求端都出現(xiàn)大幅度萎縮，如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫，那就真的是泡沫了。

這就是房住不炒的緣由。

不是管理層擋著不讓老百姓（603883，股吧）投資房子賺錢，而是投資房子確實(shí)有巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)然，由于我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡，少數(shù)頭部城市（包括一線城市、大多數(shù)省會(huì)中心城市）因?yàn)橥恋刭Y源供求受限，而人口卻持續(xù)凈流入，所以在這些城市未來房?jī)r(jià)是能保持增長(zhǎng)的，這就是所謂房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性投資機(jī)遇。

但是這些結(jié)構(gòu)性投資機(jī)遇恰恰是管理層監(jiān)管的重點(diǎn)，擺在明面上有限購(gòu)限貸營(yíng)業(yè)稅等調(diào)控手段，不可預(yù)測(cè)的還有直接限價(jià)的大殺器。

我就遇到一個(gè)案例，重慶某項(xiàng)目由于地段好、質(zhì)量?jī)?yōu)成為外地投資客青睞的對(duì)象，2018年一度售價(jià)達(dá)到27000元，然后一紙限價(jià)令從天而降——新開盤住宅限價(jià)18000元！

這個(gè)限價(jià)令對(duì)投資炒房客猶如晴天霹靂，二手房?jī)r(jià)格頓時(shí)雪崩般下跌，很多炒房客血本無歸。

所以，我一直堅(jiān)持一個(gè)觀點(diǎn)，不要投資買房，投資買房的風(fēng)口已經(jīng)過去了。

下面就剛需買房問題給大家羅列一些要點(diǎn)。

四、買房的基本原則

1、自主買房擇時(shí)的問題。

一線城市與大多數(shù)省會(huì)中心城市，早點(diǎn)上車比較明智，三線以及以下的城市，年底買房是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。

因?yàn)槲议L(zhǎng)期看空三線以下城市房?jī)r(jià)，越晚價(jià)格越便宜。

2、首套房購(gòu)房資格在中國(guó)是隱形的福利。

在絕大多數(shù)時(shí)候，首套房的貸款利率在國(guó)家政策壓制下帶有相當(dāng)?shù)母＠再|(zhì)（首套房利率銀行基本無利可圖）。

不要傻缺地去寫女朋友（男朋友）兩個(gè)人的名字——這意味著你們已經(jīng)自動(dòng)放棄一套房的利率福利。

二套房也帶有福利性質(zhì)，這個(gè)福利不是體現(xiàn)在利率優(yōu)惠，而是國(guó)家允許二套房可以貸款。

這個(gè)可以貸款但是利率沒優(yōu)惠代表著國(guó)家對(duì)改善型住宅需求的基本態(tài)度，國(guó)家支持老百姓改善自己的居住條件，但是不給利率上的福利。

3、如果你家庭不是特別有錢，不建議將家里資產(chǎn)寫成孩子的名字——因?yàn)檫@意味著在孩子成年之前，這項(xiàng)資產(chǎn)變成死資產(chǎn)——既無法出售，也無法貸款。

五、買什么房

1、年輕人套房子是成熟地段的小套型住宅。

這不僅門檻低（可以盡快實(shí)現(xiàn)置業(yè)），而且未來換房時(shí)小套型住宅最容易出手并且空間更大——

與此相比，面積越大的套型流動(dòng)性越差（當(dāng)然，如果你的家庭或者自身?xiàng)l件非常好，套房子買大套型更有利）。

但是——第二套房子一定要是大套型，國(guó)家只給居民2套房子加杠桿是長(zhǎng)期政策，2套房不買大套型，以后你想改善居住條件，門檻會(huì)大幅度提高。

2、在本地購(gòu)房，在自己能力范圍內(nèi)一定要買可以買到的的項(xiàng)目。

品牌開發(fā)商開發(fā)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目不僅未來使用價(jià)值更高，而且投資價(jià)值也——只選貴的，不選對(duì)的——在很多時(shí)候是一個(gè)真理。

3、未來可能有較大的風(fēng)險(xiǎn)。

用房子來綁架優(yōu)質(zhì)教育資源是過去戶口制度下的頑疾，未來教育改革的基本趨勢(shì)就是教育資源均衡化。

我覺得未來大城市教育資源遲早要與房子脫鉤，一旦剝離學(xué)區(qū)的屬性，其高溢價(jià)必定會(huì)大幅度縮水。

4、物管費(fèi)與物業(yè)管理水平成正比。

物管費(fèi)越高意味著物管水平越高——這同時(shí)意味著資產(chǎn)后期使用價(jià)值以及保值增值性越好。

物管費(fèi)低于城市平均水平以下的項(xiàng)目原則上不要去買，這類項(xiàng)目的住宅保值與增值能力非常差。

5、三線以上的城市，如果你買的是優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目（客戶群是白領(lǐng)與中產(chǎn)以上的），可以買車位不要租車位，可以多買車位就有多少買多少（如果價(jià)格不是偏離正常價(jià)格過大）。

城市規(guī)劃條例一般是一套住宅配置一個(gè)車位（現(xiàn)在有些大城市開始有所調(diào)整），而中國(guó)中產(chǎn)以上的家庭平均車輛保有量已經(jīng)高于這個(gè)數(shù)字，關(guān)鍵是還在增長(zhǎng)。

所以，好的社區(qū)的車位未來一定是稀缺品，如果你有條件多買，稀缺價(jià)值更大，它是最安全最有保證的財(cái)務(wù)投資。

給一個(gè)大數(shù)據(jù)，（具體城市數(shù)據(jù)你們自己去找），中國(guó)一年賣3000萬臺(tái)車輛，扣除農(nóng)村業(yè)主，城市有車位需求的在2000萬以上。

而中國(guó)一年修建的車位不高于1200萬個(gè)（需求與供給比在1．7：1以上），未來車位價(jià)格高于車輛價(jià)格是大勢(shì)所趨。

考慮到新能源汽車的趨勢(shì)，所以投資車位是有或者可以安裝充電樁的車位。

六、幾類資產(chǎn)陷阱

有幾類資產(chǎn)是陷阱，建議不要去碰，買下來基本是坑。

1、商鋪

商鋪價(jià)值未來趨勢(shì)是遞減，產(chǎn)權(quán)式商鋪更是坑，價(jià)格偏高的社區(qū)商鋪也不要去碰。

這里多啰嗦幾句商業(yè)的問題。

互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)商業(yè)沖擊很大?；ヂ?lián)網(wǎng)電商對(duì)商業(yè)沖擊的是標(biāo)準(zhǔn)品（在品牌貨號(hào)確定的情況下，在網(wǎng)上與實(shí)體店購(gòu)買都可以獲得同樣的使用價(jià)值）。

商業(yè)未來的趨勢(shì)是體驗(yàn)式商業(yè)（百貨商業(yè)已經(jīng)沒有前途），包括休閑、娛樂、餐飲，而體驗(yàn)式商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)是個(gè)性化、小眾化、碎片化。

未來的臨街商鋪因?yàn)閮r(jià)格過高反而是劣勢(shì)，個(gè)性化、體驗(yàn)式商業(yè)更多向?qū)懽謽巧踔磷≌l(fā)展，而體驗(yàn)式商業(yè)的平效比并不高（每平米能產(chǎn)生的營(yíng)銷額），無法支撐很高的售價(jià)。

隨著5G時(shí)代來臨，直播帶貨也逐漸成為潮流，商鋪的引流價(jià)值會(huì)越來越低。

現(xiàn)在的消費(fèi)模式已經(jīng)與過去有本質(zhì)的區(qū)別，過去是靠地段來引流，現(xiàn)在是通過互聯(lián)網(wǎng)端口來引流。

商鋪一旦被剝奪引流價(jià)值，其價(jià)值與住宅相比沒啥區(qū)別。

2、小產(chǎn)權(quán)房

房地產(chǎn)是房子＋土地的結(jié)合。

房?jī)r(jià)增長(zhǎng)不是房子在增值（相反，房子會(huì)根據(jù)使用年限折舊），增值的是土地！

所以，小產(chǎn)權(quán)房投資有巨大的風(fēng)險(xiǎn)，重要的是，未來10年內(nèi)我看不到小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的可能性。

3、旅游地產(chǎn)

旅游地產(chǎn)是坑。旅游地產(chǎn)是坑。旅游地產(chǎn)是坑。重要的事情說三遍！

中國(guó)過去除了極個(gè)別的樓盤（如海南三亞的一些樓盤，現(xiàn)在不準(zhǔn)買了，說了也扯淡），其它任何地方的旅游地產(chǎn)都不要去購(gòu)買。

土地的使用價(jià)值有三種，是居住，其次是休閑，最次是旅游。

所以，旅游地產(chǎn)從土地使用屬性而言是最差的，根本不可能有多大增值的空間。

另外，大多數(shù)旅游地產(chǎn)修建在農(nóng)村偏僻地區(qū)，水、電、氣、網(wǎng)絡(luò)等市政設(shè)施都按照少量農(nóng)村居民配置，一個(gè)旅游地產(chǎn)樓盤上千套房子幾千人住進(jìn)去，市政設(shè)施根本無法承載。

七、具體套型的挑選

首先給大家分享一個(gè)觀點(diǎn)，隨著時(shí)代的發(fā)展，套型功能也會(huì)發(fā)生很大的變化，這個(gè)你得有預(yù)見性。

大家有錢，當(dāng)然買大一點(diǎn)的房子更好，如果有困難，其實(shí)買個(gè)2房戶型也完全可以解決問題。

為什么？

這就是信息時(shí)代的紅利。

夫妻住一間，小孩住一間，其它功能可以統(tǒng)統(tǒng)放到客廳。

比如，我以前覺得家庭中沒有書房是完全不可想象的，但是未來即使是常識(shí)分子，也完全不需要書房。

首先是實(shí)體書數(shù)量大幅度下降，現(xiàn)在信息來源主要就是電腦與手機(jī)，實(shí)體書占的比重大幅度下降。

我10年前家庭藏書就是1萬本，幾次搬家現(xiàn)在留在身邊的只有幾百本——平時(shí)也不怎么看了。

其次，5G時(shí)代來臨，帶來的變化就是云計(jì)算會(huì)廣泛應(yīng)用，首先干掉的就是電腦！

不管你在家里還是公司工作，未來電腦都會(huì)被淘汰。因?yàn)殡娔X最重要的功能就是計(jì)算與儲(chǔ)存，這些都可以通過云來解決——而且云更強(qiáng)大，更便捷。

這個(gè)顛覆性可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于你的想象，未來所謂的電腦或者智能移動(dòng)終端就是一個(gè)可以上網(wǎng)的顯示器。

幾年前，華為最重要的研發(fā)部門已經(jīng)淘汰了電腦，全是通過云來工作。

華為的今天就是我們的明天。

所以，即使你有錢買三房，多一間房子也不建議搞成書房。

我個(gè)人覺得搞成健身房（或者影音房）可能更好，家庭集體健身（或者集體看電影、K歌）是很有樂趣的，也是很能增進(jìn)家庭成員感情的事。

然后套型幾個(gè)功能間大家要注意的要點(diǎn)（主要針對(duì)買緊湊面積的消費(fèi)者，土豪不適用）。

廚房：不管怎么設(shè)計(jì)，請(qǐng)記住，櫥柜灶臺(tái)整體長(zhǎng)度一定不可低于4米！

在4米以上，每增加0．5米就代表生活質(zhì)量上一個(gè)臺(tái)階，5米以上是舒適生活標(biāo)準(zhǔn)。

廚房一定要有放冰箱的位置。

生活陽臺(tái)：這個(gè)必須得有，否則你的洗衣機(jī)、拖帕盆、洗衣盆沒地方放，還有就是泡菜壇子沒地方放。

作為一個(gè)南方人，家里沒有泡菜壇子直接造成家庭食物水平會(huì)降一個(gè)等級(jí)。

主臥室：進(jìn)深不可低于3．9米?。◤拇皯敉锩娴某叽纾?/p>

為什么？這個(gè)與人體工程學(xué)有關(guān)系，1．8米的床就是接近2米，加上2個(gè)床頭柜就是接近3米，加上衣柜（一般是0．5米），就是3．5米，3．9米只是軸線尺寸，實(shí)際凈空只有3．7米，3．7米減去3．5米只剩余0．2米，這個(gè)尺寸也就剛好夠用。

主臥室進(jìn)深低于3．9米，有很大可能或者只能放一個(gè)床頭柜，或者衣柜有一部分開不了門。

主臥室開間（采光面的尺寸）以前基本標(biāo)準(zhǔn)就是3．6米，主要就是放床之后對(duì)面可以放電視還有過人的通道。

現(xiàn)在已經(jīng)沒有這個(gè)在臥室擺電視的需要了，開間有3米就足夠了，也就是擺床之后可以有0．6米的通道。

主衛(wèi)：一般普通人房型不要考慮浴缸！浴缸聽起來很浪漫，但是這個(gè)得經(jīng)常沖洗浴缸，一般家庭根本不可能有這個(gè)時(shí)間來干這個(gè)事。

可能剛開始很新鮮，時(shí)間一久浴缸基本會(huì)沒用，而且特別占地方。

客廳：這個(gè)我有個(gè)想法。未來客廳的使用可能會(huì)發(fā)生很大的變化，客廳可能會(huì)回歸真正家庭起居聚會(huì)的功能。

什么意思呢？

傳統(tǒng)的客廳布置就是一臺(tái)電視，然后一圈沙發(fā)加一個(gè)茶幾，這太老土了。

未來可能是這樣——電視被干掉了，5G時(shí)代信息傳輸效率上來了，就不需要電視了，一個(gè)投影儀就足夠了（或者華為智慧屏也很好）。

然后客廳的布置是這樣——一個(gè)方形的桌子，便于家庭成員聚集在一起，小孩做作業(yè)拼積木，大人玩手機(jī)、筆記本等等。

桌子一圈是很舒適的椅子（或者沙發(fā)），家庭成員通過這個(gè)桌子聚集在一起有很好的情感的交流，是未來發(fā)展的方向。

書房功能就這樣被替代，辦公未來都是云辦公。

這里多說幾句，大家關(guān)注一下智能家居的發(fā)展，現(xiàn)在家庭有幾個(gè)電子設(shè)備推薦大家可以考慮應(yīng)用。

智能指紋密碼鎖：不用帶鑰匙了（鑰匙很煩人），而且小孩也可以自己開門了——順便培養(yǎng)一下小孩對(duì)未來科技的興趣。

智能音箱：這個(gè)現(xiàn)在每年市場(chǎng)消費(fèi)翻一倍多。推薦大家購(gòu)買，家庭使用很方便。主婦在廚房做事的福音啊，聽音樂、講故事、背古詩、定鬧鐘、問天氣，還可以成為小孩的朋友。帶攝像頭的智能音箱還可以聯(lián)網(wǎng)監(jiān)控家里，用手機(jī)就可以看。

迷你投影儀：讓小孩隔離手機(jī)、IPAD的設(shè)備，也是家庭聚會(huì)看電影很好的裝備。

（文：公眾號(hào)貓哥的視界，來源：和訊網(wǎng)房產(chǎn)新聞）