住房征收拆遷補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括哪些

根據(jù)《國(guó)有土地面上住房征收與補(bǔ)償條例》第十七條的規(guī)定：“作出住房征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人給予的補(bǔ)償包括：(一)被征收住房?jī)r(jià)值的補(bǔ)償;(二)因征收住房造成的搬遷、臨時(shí)安置的補(bǔ)償;(三)因征收住房造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，對(duì)被征收人給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)?！钡?7條總共規(guī)定了六種征收補(bǔ)償款，分別為：住房?jī)r(jià)值補(bǔ)償款、搬遷費(fèi)、安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償、補(bǔ)助費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。這六種征收補(bǔ)償款和第18條規(guī)定的“住房保障”共同構(gòu)成了該條例的補(bǔ)償范圍的主要內(nèi)容。具體內(nèi)容如下：

1、被征收住房?jī)r(jià)值的補(bǔ)償

被征收住房?jī)r(jià)值的補(bǔ)償是住房征收和補(bǔ)償?shù)闹饕獌?nèi)容，也是實(shí)踐中爭(zhēng)議最大的問題。在內(nèi)容上應(yīng)當(dāng)包括被征收住房的補(bǔ)償和土地使用權(quán)的補(bǔ)償兩部分，即房?jī)r(jià)和地價(jià)補(bǔ)償之和;在補(bǔ)償?shù)挠?jì)算方式上，是由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照住房征收評(píng)估辦法來具體評(píng)估確定;在補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)上有一個(gè)最低下限，即不得低于住房征收公告之日被征收住房同類住房的市場(chǎng)價(jià)格。

2、因征收住房造成的搬遷、臨時(shí)安置費(fèi)的補(bǔ)償

因公共利益的需要，被征收人的住房被征收，被征收人在獲得貨幣補(bǔ)償或者用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換、周轉(zhuǎn)用房的住房后，都會(huì)發(fā)生一定的搬遷費(fèi)用;對(duì)于自行安置過渡性住所的被征收人，也會(huì)發(fā)生一定的臨時(shí)安置費(fèi)用。搬遷費(fèi)用、臨時(shí)安置費(fèi)用，都是由住房征收行為引發(fā)的，因此，作出住房征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)承擔(dān)上述費(fèi)用。搬遷費(fèi)用和臨時(shí)安置費(fèi)用，也構(gòu)成對(duì)被征收人給予補(bǔ)償?shù)闹饕獌?nèi)容之一。

因征收住房造成搬遷的，住房征收部門應(yīng)當(dāng)向被征收人支付搬遷費(fèi)。搬遷費(fèi)是針對(duì)所有被征收人的，搬遷補(bǔ)助費(fèi)通常做法是，按照被拆遷住房面積每平方米多少元計(jì)算。

臨時(shí)安置費(fèi)也稱過渡安置費(fèi)。因住房征收造成被征收人或者住房承租人無房居住、使用，在搬遷至住房征收部門安置的新房前或者產(chǎn)權(quán)調(diào)換住房交付前，被征收人自己找房過渡的，征收人應(yīng)當(dāng)支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)等過渡費(fèi)用。住房征收部門延長(zhǎng)過渡期的，應(yīng)當(dāng)自逾期之日起增加臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。通常做法是，按征收住房面積每平方米每月多少元;個(gè)別地方按人口計(jì)算。

3、因征收住房造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償

對(duì)于用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非住宅用房的征收，如果被征收人挑選住房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，在征收人提供用于調(diào)換的住房前，會(huì)給被征收人帶來一定的經(jīng)濟(jì)損失，即停產(chǎn)、停業(yè)損失。停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償，是構(gòu)成對(duì)被征收人補(bǔ)償?shù)闹匾獌?nèi)容之一，但不是所有的被征收人都會(huì)獲得這部分補(bǔ)償，只有用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的非住宅用房被征收，且被征收人挑選住房產(chǎn)權(quán)調(diào)換的情況，才存在停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。但是如何計(jì)算停產(chǎn)、停業(yè)的損失，是實(shí)踐中爭(zhēng)議較大的問題。停產(chǎn)停業(yè)損失一般以實(shí)際發(fā)生的直接損失為主，根據(jù)住房征收前被征收住房的實(shí)際使用效益和實(shí)際停產(chǎn)、停業(yè)期限等確定。

停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償中涉及非住宅住房的認(rèn)定。認(rèn)定非住宅住房，應(yīng)當(dāng)考慮以下兩個(gè)條件：一是住房必須為非住宅住房，即營(yíng)業(yè)性用房;二是經(jīng)營(yíng)行為合法，不可違法經(jīng)營(yíng)。

4、被征收人的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)

《征收條例》強(qiáng)調(diào)了市、縣級(jí)人民政府的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)義務(wù)，并要求市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)制定專門的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)辦法。盡管有了被征收住房的補(bǔ)償，搬遷與臨時(shí)安置補(bǔ)償、停產(chǎn)停業(yè)補(bǔ)償，但在某些情況下，這些補(bǔ)償不可完全涵蓋被征收人因住房被征收而遭受的損失。特別是在城市化和工業(yè)化相對(duì)發(fā)達(dá)的大都市，城市住房?jī)r(jià)格高起，物價(jià)飛漲，對(duì)于經(jīng)濟(jì)收入相對(duì)有限的普通市民而言，產(chǎn)業(yè)的重置和適應(yīng)新的生活環(huán)境需要的不僅僅是勇氣，更有實(shí)在的生活壓力。城市住房征收是為了公共的需要而對(duì)被征收人的住房進(jìn)行的一種強(qiáng)制性的剝奪，被征收人為了公共利益而遭受了損失，他們?yōu)槌鞘邪l(fā)展作出的犧牲，政府應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)。

補(bǔ)助主要是針對(duì)因征收而造成生活困難的被征收人，由政府根據(jù)被征收人的生活困難程度及其工作能力而給予的一種補(bǔ)償和幫助，而獎(jiǎng)勵(lì)是為了鼓勵(lì)被征收人配合政府征收工作而給予的一種物質(zhì)上的激勵(lì)。

在實(shí)踐中，各地為了推動(dòng)城市住房拆遷，也有各種各樣的補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)措施，但是這些措施的透明度和公平性都有待商榷，在操作過程當(dāng)中也存在不少問題。為此，《征收條例》不僅要求作出征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)給予被征收人補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)，更要求其制定統(tǒng)一的補(bǔ)償和獎(jiǎng)勵(lì)辦法，增強(qiáng)補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)的規(guī)范性和公平性。

5、其他應(yīng)當(dāng)給予的補(bǔ)償

征收是將出讓的國(guó)有土地使用權(quán)依法收回，因此不可像《征收與補(bǔ)償條例》15條關(guān)于住房征收范圍規(guī)定的那樣，就住房本身狹義的理解征收范圍，或者根據(jù)《物權(quán)法》第六章關(guān)于業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)的規(guī)定，依區(qū)分所有權(quán)的建筑物與非區(qū)分所有權(quán)的建筑物來理解住房，而須以城鄉(xiāng)規(guī)劃法為基礎(chǔ)，以建筑區(qū)劃觀念為指導(dǎo)，系統(tǒng)的理解被征收人地面上包括住房在內(nèi)的一切地面上定著物。雖然這樣理解可能偏離《征收條例》用語的文義，但只有這樣才能更好的確定補(bǔ)償范圍，實(shí)現(xiàn)公平補(bǔ)償。

依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法規(guī)定：城市住房并不是一個(gè)孤立的地面上定著物，而是以其為核心的建筑或者建設(shè)系統(tǒng)。例如對(duì)于區(qū)分所有權(quán)的建筑物，由《物權(quán)法》第73條可以看出，除住房之外，建筑區(qū)劃內(nèi)至少存在著道路(城鎮(zhèn)公共道路除外)、綠地(城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外)公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等。非區(qū)分所有權(quán)的建筑物、在絕大多數(shù)情況下，按照城市規(guī)劃要求，也至少包含道路，公共場(chǎng)所或林木等。因此，住房征收并非僅僅是區(qū)分所有權(quán)的建筑物或單獨(dú)所有的建筑物，而是單位或個(gè)人的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或者生活空間。這決定了征收補(bǔ)償不僅僅是對(duì)住房?jī)r(jià)值的補(bǔ)償，而應(yīng)包含著對(duì)生產(chǎn)、生活或者生存條件的補(bǔ)償。

當(dāng)然，立足于被征收人生產(chǎn)或生活進(jìn)行補(bǔ)償，并不是說毫無限制的補(bǔ)償。為有效解決糾紛，只有具備切實(shí)可行的判斷標(biāo)準(zhǔn)，公平補(bǔ)償才能得到實(shí)現(xiàn)。為此，首先需要從法律技術(shù)上明確到底哪些損失應(yīng)該得到補(bǔ)償。給予單位或者個(gè)人所有的住房?jī)r(jià)值的補(bǔ)償自不必說，建筑區(qū)劃內(nèi)為區(qū)分所有權(quán)的建筑物的所有業(yè)主，或?yàn)閱为?dú)享有建筑物所有權(quán)者共有的公共設(shè)施、公共用房、花草、林木等地面上定著物、同樣應(yīng)予以公平補(bǔ)償。